Остановка проектов
Впрочем, нынешняя инициатива действительно интересная, говорят участники рынка. Как подсчитали в Nikoliers, за два зимних месяца в Петербурге в продажу не вышел ни один новый проект, вводятся только следующие очереди уже строящихся жилых комплексов.
С ними согласна Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e.Development. По её словам, в целом по региону темп вывода новых проектов значительно снизился — за I квартал 2023 года было выведено в продажу на 40% меньше жилых и апарт–комплексов, чем за сопоставимый период прошлого года.
"Основное влияние на темп вывода новых проектов оказывает уровень спроса, который снизился как из–за общей неопределённости, так и после резкого ограничения субсидированных ипотечных ставок", — говорит она.
В прошлом году на рынок петербургской агломерации, несмотря на все сложности, суммарно было выведено около 80 тыс. квартир (3,4 млн м2): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн м2) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн м2) в области.
При этом, по данным ЕИСЖС, общая площадь строящихся в агломерации жилых комплексов за год сократилась с 12,1 млн м2 до 10,8 млн м2. А доля непроданных квартир увеличилась с 37 до 41%.
Наполнение под вопросом
Ставка по проектному финансированию сейчас зависит от наполняемости счетов эскроу. Для проектов на старте она обычно превышает ключевую на 4–5 процентных пункта, а может и вовсе достигать 12–16% годовых. "По мере наполнения эскроу–счетов и при хороших темпах продаж ставка снижается и в успешных проектах может опуститься до 1%. Поэтому фактическая средняя ставка по текущим кредитам составляет около 4%, но на фоне сокращения доли покрытия долга средствами на эскроу имеет тенденцию к росту", — говорит Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.
"До III квартала 2022 года в среднем по рынку покрытие средствами на счетах эскроу задолженности по проектному финансированию превышало 100%, средние ставки находились на уровне 3–4%. Сейчас вследствие снижения спроса покрытие остатками на счетах эскроу задолженности по проектному финансированию снизилось до 75–80%. Ставки по кредитным линиям в 2023 году заметно подросли", — говорит Валерия Малышева, генеральный директор АО "Ленстройтрест".
Закономерность строгая: чем меньше продаж, тем выше ставка, а значит, тем выше себестоимость и тем выше цена, говорит один из участников рынка. Как следствие, девелоперы более осторожно выводят новые проекты на рынок. Предложение снижается, что может, в свою очередь, вызвать рост цен.
Кроме того, при сокращении спроса на рынке жилья девелоперам, которые подписали договоры проектного финансирования в более благополучные периоды, становится всё сложнее выполнять заявленные банковские ковенанты.
Важны нюансы
Всё это, по мнению аналитиков "Дом.РФ", несёт риски ухудшения финансового состояния застройщиков. "В этой связи программа субсидирования ставок существенно поддержит рынок и даст возможность застройщикам продолжить запуск новых проектов в любом сценарии", — заключает Михаил Гольдберг.
Эксперты соглашаются, что предложенная инициатива стимулировала бы застройщиков не откладывать запуски новых проектов, пресекая предпосылки к дефициту первичного жилья. "Особенно в менее маржинальных сегментах, таких как “эконом” и “низкий комфорт”", — уточняет директор по экономике крупного застройщика.
А вот по мнению Алексея Плюты, представителя "Мегалит — Охта Групп", ставку надо снижать ещё больше. "Для застройщиков нашего региона будет интересно субсидирование ставки хотя бы до 5%. Это снизило бы риски по девелоперским проектам", — считает он.
"Сегодня любые инструменты, препятствующие росту себестоимости, — это хорошо. Однако полноценно оценить эффект мы сможем после понимания всего механизма работы и алгоритма его функционирования на практике. В любом случае выводы, насколько инициатива сможет простимулировать появление новых объектов, можно будет сделать после проведения расчётов. Инициатива "Дом.РФ" будет востребована рынком в случае применимости к действующим условиям кредитования застройщиков", — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой".
С ней согласна Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group. "При первом приближении данная инициатива кажется заслуживающей внимания, но интересны нюансы. В текущей ситуации субсидирование ставок проектного финансирования для застройщиков лучше, чем субсидирование ипотеки на квартиры, которая, как показала практика рынка, только разгоняет цены, а не делает жильё более доступным", — уверена она.
Коммерческий директор ГК " ПСК " Сергей Софронов:
Инициатива весьма целесообразна и вполне может положительно повлиять на запуск новых проектов, увеличить их число, снизив затраты на проектное финансирование. А также вполне может отразиться на стоимости квадратного метра проектов массового строительства. Сокращение в себестоимости стройки доли затрат на обслуживание проектного займа даёт возможность снизить конечную цену м2. Ставки по проектному финансированию сейчас двухзначные. Есть механизм снижения ставки по мере заполнения эскроу-счетов, но невысокий спрос на недвижимость сейчас не позволяет снижать эти ставки быстро.
Заместитель генерального директора Setl Group Павел Гуменник:
Реализация данной инициативы позволит не только снизить процентную нагрузку на проект, в котором остатки на эскроу не превышают 50% от ссудной задолженности, но и снизить размер собственного участия застройщика, который устанавливает кредитор в момент рассмотрения проекта, исходя из пессимистичных оценок продаж в период строительства.
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов:
По итогам второго полугодия прошлого года объём нереализованных квартир по всей стране вырос на 25% по сравнению с периодами 2019-2021 годов. На сегодняшний день на рынке первичной недвижимости в продаже находится порядка 42 млн м2 жилья. На этом фоне субсидирование ставок проектного финансирования позволит поддержать застройщика при снижении спроса на жилую недвижимость на ранних этапах готовности объектов или при невыполнении плана продаж в дальнейшем. Такой механизм положительно зарекомендовал себя в предыдущие кризисные периоды.
Генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well Юрий Грудин:
Сейчас, на фоне низкого спроса для многих проектов усиливается риск роста ставок по проектному финансированию из-за недостаточного темпа наполняемости счетов эскроу. Если программа субсидирования Банка ДОМ.РФ поможет сохранить для застройщиков ставку кредитования не выше действующей ключевой, это будет стимулом для некоторых строительных компаний на запуск новых проектов. В настоящее время мы видим тенденцию к сознательному снижению предложения. Потому что застройщикам совершенно невыгодно затоваривание рынка при растущих ценах на строительные материалы.
