Начиная с 2020 года в России в целом, а на наиболее активных рынках жилья крупнейших городских агломераций еще ранее наблюдается тренд снижения фундаментальной доступности жилья (относительно медианных и средних доходов жилье становится дороже). С одной стороны, это ведет к постепенному сокращению жилищного потребления, а также ограничивает возможности по улучшению жилищных условий граждан (просторности проживания и качества жилья, а также окружающей его среды), а с другой стороны, может создать стимулы для развития конкуренции в жилищном строительстве (ведь борьба за потребителя в таких условиях обостряется).
В настоящей публикации впервые представлены дополнительные оценки доступности жилья, которые демонстрируют значительно более низкий уровень доступности жилья (как фундаментальной, так и с учетом доступности ипотеки) при переходе оценок доступности приобретения жилья семьей из 3 человек относительно стандарта 18 кв. м на человека (54 кв. м на семью из 3 человек) к средней жилищной обеспеченности на человека (в России в 2022 г. – 28,2 кв. м). Это говорит о том, что доступность приобретения условного стандартного жилья площадью 54 кв. м не просто снижается в последние годы, но и сами параметры такого "доступного стандартного жилья" все больше отличаются даже от средних параметров текущей жилищной обеспеченности (например, 18 кв. м на человека, или 54 кв. м на семью из 3 человек, более или менее доступно: КДЖ равен 3,9 по России в целом, а вот 28,2 кв. м на человека, или 84,6 кв. м на семью из 3 человек, – уже недоступно: КДЖ равен 6,1 по России в целом).
Реализация с 2020 года ипотечных программ с государственной поддержкой пока позволяет гражданам со средними доходами и выше средних и сбережениями приобретать жилье, в том числе с учетом приобретения лишь дополнительных квадратных метров и продажи имеющегося жилья. Однако возможности получения ипотечных жилищных кредитов гражданами с доходами ниже средних ограничены, так как их абсолютные доходы не позволяют им обслуживать ипотечные кредиты, не уменьшая свой остаточный доход до двух прожиточных минимумов на человека и ниже[1].
Второй важный аспект заключается в высоких системных рисках для рынков жилья и ипотеки в будущем, когда отмена государственных программ льготной ипотеки будет возможна только с риском всплеска цен и сжатия рыночного спроса на жилье.
Таким образом, как уже отмечалось в более ранних публикациях[2], крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется относительно низкой фундаментальной доступностью жилья (а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет), несмотря на все еще в среднем скромные размеры приобретаемых жилых единиц. Приобретение же более просторного жилья как сегодня, так и в будущем будет доступно группам граждан с устойчиво растущими и существенно опережающими средний уровень доходами.
В средне- и долгосрочном периодах приоритетом государственной политики в сфере повышения доступности жилья, на наш взгляд, должна стать поддержка развития иных форм жилищного потребления, не связанных с активным увеличением объема долгосрочных долговых обязательств граждан. Такая поддержка должна быть ориентирована в первую очередь на граждан с доходами ниже средних, в том числе с низкими доходами, и быть направлена на развитие на урбанизированных территориях институционального найма жилья (коммерческого, некоммерческого, с правом выкупа и т. д.) и жилищной кооперации, а на сельских территориях и в малых городах – на развитие индивидуального жилищного строительства.
Полный текст исследования доступен по ссылке
[1] Жилищная потребность и спрос на жилье в России. Фонд "Институт экономики города", 2022 г. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/zhilishchnaya_potrebnost_i_spros_na_zhile_v_rossii_oktyabr_2022.pdf (Дата обращения: 20.06.2023)
[2] Доступность жилья в крупнейших городских агломерациях России в I и II кв. 2022 г. Фонд "Институт экономики города", 2022 г. URL: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/dostupnost_zhilya_v_krupneishih_gorodskih_aglomeraciyah_rossii_v_i_i_ii_kv._2022_g.pdf(Дата обращения: 20.06.2023)
