Результаты хорошо известны – взрывной рост агломераций, малопригодные для жизни микрорайоны на окраинах городов-миллионов, нагромождение многоэтажных человейников, рядом с которыми нет ни школ, ни детских садов, ни больниц, а зачастую отсутствует даже транспортная доступность.
Чтобы исправить этот перекос, власти предложили строительному сообществу сосредоточить внимание на развитии средних и малых поселений в России, в том числе через повышение доли индивидуального жилищного строительства. Как известно, курс на ИЖС был декларирован в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. И более того, в этом направлении уже делаются практические шаги.
Минувший год стал для малоэтажного строительства очень успешным: больше половины построенного в 2023 году жилья – это ИЖС. Благодаря работе с банками ипотека под малоэтажку перестала быть экзотикой и развивается семимильными шагами. Если в 2021 доля ИЖС в общей выдаче была около 1%, то сейчас – почти 10%. Только Сбербанк выдал кредитов на 450 миллиардов рублей – в пять раз больше, чем в 2022-ом. Этому помогали упрощение банками ипотечных программ на постройку дома и распространение господдержки.
Пока власть работает с банками и занимается корректировками законодательства, строительному сообществу стоит предпринять свои шаги. Тем более, что работы предстоит много.
Когда мнение народа и власти совпадают
О перспективах малоэтажной России говорили участники недавно созданной комиссии по вопросам урбанизма агломераций и малых городов Общественного совета Минстроя России. Второе заседание комиссии состоялось 6 декабря 2023 года. Участие во встрече принял президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров, который вошёл в состав членов комиссии.
Глава НОПРИЗ в своём докладе напомнил участникам о важности реализации заложенных национальными проектами и отраслевой Стратегией – 2030 направлений, в частности при решении вопросов развития агломераций и малых городов. Анвар Шамухамедович подчеркнул, что сегодня до 98% жилищного строительства в стране финансируется самим населением. При этом у людей есть серьёзный запрос на то, чтобы обменять квартиру в городской многоэтажке на собственный дом.
Эти же народные чаяния в полной мере отражены в Стратегии национальной безопасности Российской Федерации, где прямо прописана задача преодоления тенденций концентрации населения в столичных агломерациях, обеспечение развития малых, средних городских и сельских поселений.
Участники заседания наметили план взаимодействия комиссии по вопросам урбанизма агломераций и малых городов и комиссии по сохранению объектов культурного наследия по вопросу сохранения и развития малых городов России, обладающих ценными памятниками архитектуры. Рассмотрели возможности существующих отечественных программ для организации работ по тематике комиссии, а также тему информационной открытости.
ИЖСу поможет цифровизация и эскроу
Впрочем, на одних благих намерениях далеко не уедешь – поддержать развитие ИЖС должна экономика. Отчасти именно она и работает. Ограничение лимитов по ипотеке 6-ю миллионами побуждает строить дома, а не покупать квартиры, поскольку на эту сумму в столичном регионе проблематично найти квартиру для семьи из четырёх человек, а построить дом 100-120 квадратных метров вполне реально.
Страх перед отменой льготных программ может подстегнуть покупателей, особенно семейных, строиться именно сейчас. При этом инфраструктура в райцентрах, во всяком случае, в окрестностях мегаполисов, активно развивается. А наличие зоны стабильного покрытия интернета и распространение удалённой работы позволяет решить главную проблему малых городов – отсутствие рабочих мест.
По данным госкомпании «Дом.РФ», за 10 месяцев минувшего года на строительство частных домов выдано порядка 89 тысяч кредитов на 388 миллиардов рублей – почти в три раза больше, чем за весь 2022-й. На строительство малоэтажных жилых комплексов распространён механизм эскроу-счетов, и уже внесён законопроект о распространении эскроу-счетов на строительство частных домов самими гражданами с привлечением подрядных организаций. Принимаются меры поддержки деревянного домостроения. Кроме того, работают цифровые платформы, такие, как, например, цифровой суперсервис для строительства частных домов под ключ «Дом.РФ», где граждане могут выбрать понравившийся проект, дистанционно подать заявку подрядчику на его строительство, оформить ипотеку.
В 2024 год Правительство РФ также наметило ряд системных мер по поддержке ИЖС и инфраструктурного строительства, в частности, принятие дополнительных государственных мер поддержки, пересмотр региональных нормативов градостроительного проектирования с учётом обеспечения возможности предоставления и использования земельных участков, на которых располагались аварийные многоквартирные дома, для целей индивидуального жилищного строительства.
Рынок ждёт типовых проектов
Пока индивидуальное жилищное строительство осуществляется преимущественно хозспособом, а проектов комплексной индивидуальной жилой застройки мало. При этом в частном жилом секторе остаётся высоким процент износа. По данным Росстата, в 2021 году в Российской Федерации насчитывалось 18 миллионов индивидуальных жилых домов. Из них 8 миллионов (45%) имеют процент износа от 30% до 65%, 1,5 миллиона домов имеют износ от 66% до 70%. И 500 тысяч домов имеют износ свыше 70%.
Также Росстат приводит данные об опросе домохозяйств, проживающих в индивидуальном секторе, об условиях их проживания и оценке условий проживания. Тридцать процентов домохозяйств ответили, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. Эти данные свидетельствуют о том, что территории, занятые ИЖС, тоже нуждаются в реновации, в том числе с применением механизма КРТ.
Для того, чтобы на рынок малоэтажного строительства стал интересен не только частникам и мелким бригадам, но и крупным компаниям, необходима серьёзная проектная работа. Прежде всего, это разработка и внедрение серий типовых проектов, с учётом климатических особенностей региона, наличия коммунальной инфраструктуры (и перспективы её подведения), а также размера семьи.
Наличие таких проектов позволит, во-первых, существенно сократить сроки проектирования и строительства, во-вторых, облегчит работу с банками, позволяя быстрее получать финансирование с помощью механизмов эскроу. И, в-третьих, это позволит решить вопросы с безопасностью и долговечностью жилья. Сегодня вокруг каждого крупного города раскинулось бескрайнее поле самых фантастических строений, многие из которых не могут пережить даже одну зиму из-за проблем с фундаментом, стропильной системой, несущими конструкциями либо инженерными сетями.
При этом задача создания типовых серий в ИЖС хоть и сложна, но вполне выполнима. Уже в позднем СССР Центральный институт типового проектирования выпускал альбомы типовых сборных усадебных домов, например, хорошо зарекомендовавших себя серий 25 и 135. Отчего бы для начала не поднять и не актуализировать эти материалы, вместо того, чтобы громоздить явно не подходящие для климата Центральной России каркасные скворечники из фахверка? И это вопрос, которым стоило бы заняться проектному сообществу!
Без памяти о прошлом не будет и будущего!
Другой важнейший проект, которые сегодня реализует НОПРИЗ, – это подготовка Антологии «Исторические города и сёла России». В этом уникальном издании будет включена информация о создании и развитии исторических городов и сёл всех федеральных округов Российской Федерации включая новые территории. Всего предполагается собрать сведения о 1.200 населённых пунктов, основанных в период до 1914 года, большая часть которых существует и доныне.
В Антологию войдёт описание принципов градоустройства в их взаимосвязи с культурными ландшафтами, сохранившихся геральдических атрибутов, старинных генеральных планов, а также краткие исторические справки, примеры архитектурных и художественных решений зданий и сооружений. Осуществляя этот проект, Национальное объединение ставит задачу сохранения в памяти поколений глубокой генетической укоренённости в родной земле, неразрывности времён и поколений россиян с историей, достижениями и славой нашего Отечества.
Антология должна помочь сохранить культурно-исторический код нашей страны. Русская зодческая школа на каждом из этапов своего развития вбирала в себя лучшие мировые образцы и при этом переносила их на российскую почву. Поэтому для современного российского архитектора и инженера-проектировщика это издание должно стать замечательным подспорьем в работе. По замыслу авторов, открывая Антологию, современный специалист почувствует себя не просто техническим исполнителем, за деньги выполняющим задания заказчика, но и продолжателем многовековой традиции.
И, конечно, такое издание будет полезно для простых жителей страны, никак не связанных со строительной отраслью, но любящих свою Родину и изучающих её историю.
