Конституционное равенство
До сих пор хозяева аварийных квартир вынуждены были ютиться в угрожающих жизни и здоровью условиях без юридических видов на переезд. Однако в конце зимы вступает в силу закон, согласно которому собственники таких помещений будут уравнены в правах на получение метров — в случае если это их единственное жилье. Изменения в Жилищный кодекс были разработаны по указанию Конституционного суда. КС РФ в прошлом году признал, что некоторые положения ЖК не соответствуют Конституции. Казус состоял в том, что целый ряд владельцев приватизированного, но аварийного жилья не смогли перебраться в безопасные квартиры. Именно в этом судебный орган усмотрел системное нарушение жилищных прав малоимущих очередников, сообщили в пресс-службе.
В РФ по программам переселения с 2008 по 2021 год расселено более 21 млн кв. м (1,6 млн в год) аварийного жилья, переселено более 1,3 млн человек, подсчитали для «Известий» в общественном совете при Минстрое. При этом ежегодно признается аварийным около 2 млн кв. м жилья, поэтому с учетом накопленного необходимо ежегодно расселять порядка 3 млн кв. м.
— Проблемы расселения аварийного жилья напрямую связаны с объемами финансирования, и принятый закон не направлен на увеличение объемов спонсирования программ расселения «аварийки», — сказал руководитель комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое России Владимир Талалыкин. — Поэтому необходимо выйти на соотношение расселяемого к признаваемому 3:2.
Председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов приводит данные: в 2017–2022 годах количество аварийного жилья увеличилось на 13 млн кв. м.
— Это довольно много и по количеству людей, проживающих в неблагоприятных условиях, и по числу квадратных метров, — говорит он. — Мы даем местным властям большую палитру решений в части «аварийки», и это не только программы расселения, поскольку решить проблему только государственными деньгами в динамике не получится.
Сергей Пахомов добавляет, что новый закон поможет решать вопросы КРТ, поскольку есть земельные участки, на которых может быть один аварийный дом с двумя-тремя такими квартирами в собственности, из-за чего тормозится выполнение инвестиционной программы в целом. В таких случаях после решения проблемы с переселением двух-трех семей запускается проект реновации территорий.
Губернатор Орловской области Андрей Клычков рассказал «Известиям», что, например, в его регионе собственникам расселяемого жилья выплачиваются денежные компенсации на основании произведенных оценок (если претенденты отказываются от жилья взамен). При этом законодательство допускает возможность предоставить собственнику жилое помещение вместо денежной выплаты (но только при наличии согласия сторон).
— Установленные, к примеру, для нашего региона целевые показатели по расселению (34,32 тыс. кв. м или 1,9 тыс. человек) уже достигнуты с перевыполнением, — сказал губернатор. — В будущем после завершения действующей областной программы расселения «аварийки» в тесном взаимодействии с Фондом развития территорий с привлечением средств федерального, областного и местных бюджетов планируется масштабно приступить к расселению многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года.
Глава Чувашии Олег Николаев сказал «Известиям», что без действующей программы переселения и поддержки Фонда развития территорий основная финансовая нагрузка по приобретению жилых помещений для расселения граждан (в отсутствие свободной площади для предоставления по договорам социального найма) ложится на органы местного самоуправления, чьи бюджеты ограниченны.
— Каждый регион ищет свои пути решения проблемы. Например, мы в Чувашии приняли закон, предусматривающий возможность предоставления инвесторам в аренду без проведения торгов земельные участки под строительство жилья с условием передачи не менее 10% помещения в государственную или муниципальную собственность, которую в последующем можно использовать как маневренный жилой фонд, в том числе для расселения аварийного жилья, сдачи в аренду либо в соцнаем, — сказал Олег Николаев.
Не раскрытые вопросы
Юлия Рамзенкова, член Ассоциации юристов России, замечает, что принятый закон не решает вопрос соразмерности выплачиваемых компенсаций.
— Когда квартира не попадает в некую региональную программу, жилищный орган предлагает собственникам денежную компенсацию. При этом такая компенсация зачастую меньше рыночной либо вовсе ниже уровня, предусмотренного законом, — считает собеседница. — То же самое может произойти, когда квартира попала в программу, но вместо предоставления иного жилья власти также предлагают денежную компенсацию.
Другой проблемой, по ее мнению, остается возможное несоответствие предоставленной квартиры первоначальной. Например, количество комнат в предложенной квартире меньше или не совпадает с числом комнат предыдущей.
Другой пробел — отсутствие указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено выселяемым гражданам, имеющим внеочередное право, замечает ведущий научный сотрудник отдела социального законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ Фатима Цомартова. Таким образом, предполагается, что жилье должно быть предложено незамедлительно после возникновения субъективного права на получение площади, указывает Цомартова.
— Однако по объективным причинам, связанным с дефицитом соответствующих помещений и невозможностью немедленно предоставить жилье взамен утраченного, в большинстве субъектов РФ формируются самостоятельные списки граждан, — говорит юрист.
Указанные перечни, продолжает она, как правило, составляются в той же хронологической последовательности, в которой граждане были поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилье по договору социального найма, фактически являя собой очередь из внеочередников. Кроме того, в некоторых субъектах происходит дифференциация (а соответственно, приоритезация) списков первоочередников в зависимости от основания признания их нуждающимися.
— Пока неясно, смогут ли собственники снова приватизировать жилье, предоставленное взамен непригодного, поскольку, как все мы знаем, право на приватизацию предоставляется только один раз, — замечает президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. — Вопрос с приватизацией другого жилья встанет при условии, что это другое жилье есть в наличии, но мы понимаем, что далеко не все муниципалитеты этой площадью располагают.
В свою очередь, гендиректор Puzzle PropTech, глава проектного бюро AMJ Group Алексей Горулёв подчеркивает, что пока не совсем понятно, как закон на бумаге решит проблему наличия маневренного фонда для расселения — как социальщиков, так и несоциальщиков.
— Ведь если раньше муниципалитет боролся с проблемой очередников, то теперь ему еще придется решать проблему внеочередников, — отмечает Горулёв. — Особенно непонятно, почему речь идет именно о внеочередниках. Всех, кто живет в аварийном жилье, должны так или иначе расселять в неаварийное. Но вопрос — где его брать.
Какие изменения улучшат положение
В настоящее время нужна консолидация финансовых источников для масштабирования региональных программ расселения «аварийки», полагает Владимир Талалыкин. Эксперт говорит о трех направлениях: консолидированный бюджет, механизм комплексного развития территорий и переселение в жилье социального использования (арендное). По его мнению, сейчас требуется развитие законодательства, которое будет стимулировать привлечение внебюджетного финансирования в создание жилищного фонда для переселения граждан из «аварийки».
Эксперт «Народный фронт. Аналитика» Павел Склянчук предлагает ввести категорию предаварийных домов, чтобы заранее планировать расходы на строительство жилья и сократить сроки ожидания переселения.
Эксперт комиссии по ЖКХ Общественной Палаты РФ Ольга Аринцева считает уместным на государственном уровне обязать собственников аварийного жилья вложиться в сохранность фонда.
— Если уж не адекватными деньгами на содержание (о заниженных «тарифах на содержание» не говорит только ленивый), то хотя бы усилиями, — говорит она. — К примеру, перед получением ключей сдавать потребительский минимум для собственника и нанимателя. Или, например, сделать обязательной опцией регулярные мероприятия по личному соучастию этих переселенцев в поддержании состояния дома (субботники, уборка, какая-то другая неквалифицированная работа).
Положительный эффект может иметь повсеместное внедрение автоматизированных информационных систем учета граждан, нуждающихся в помещениях, полагает Фатима Цомартова.
Еще одно потенциальное направление, по ее словам, связано с необходимостью формирования правового режима ветхого жилья. Задача переселения граждан из такого фонда требует установления четких юридических критериев отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному, которые на сегодняшний день отсутствуют.
Юлия Рамзенкова считает, что в законодательстве требуется регламентация порядка расселения, а также правила определения размера выплаты компенсации. Для упрощения ситуации необходимым было бы задать стандарты для жилья маневренного фонда.
Ирина Зырянова полагает, что для эффективной реализации жилищных прав граждан есть смысл подумать о разработке и внедрении системы сертификатов, которые можно было бы выдавать собственникам вместо внеочередного заключения договора социального найма. Такая система могла бы стать одной из форм реализации стратегии адресного субсидирования ипотечного кредитования, когда нанимателям вместо другого жилья по договору социального найма можно было бы приобрести в собственность квартиру, а сертификат использовать для первоначального взноса или полного погашения ипотечного кредита.
В Счетной палате РФ предлагают правительству России рассмотреть возможности:
— развития института арендного жилья при расселении аварийного фонда;
— формирования единых федеральных подходов по предоставлению адресной поддержки граждан с учетом принципа нуждаемости;
— интенсификации использования инструмента комплексного развития территорий.
