Такой подход продиктован принципом непрерывности управления домом и направлен на защиту интересов его жителей, следует из постановления КС РФ.
"Признать взаимосвязанные ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ <…> не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой <…> они предполагают, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы <….> новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом", - говорится в постановлении.
Управление есть, договора нет
Поводом для проверки конституционности положений Жилищного кодекса, регулирующих порядок смены управляющей компании в жилом доме, стала жалоба красноярской управляющей компании "Мир". Предприятие управляло домом №1 на Норильской улице с середины 2017 по конец 2018 года, когда срок действия договора истек. Договор не продляли, в официальном реестре лицензий на управление домами компания по этому адресу была исключена, формально - оснований для продолжения работ по содержанию дома не оставалось.
Тем не менее уже в 2021 году ООО "Красноярский жилищно-коммунальный комплекс" обратился с иском к "Миру" в арбитражный суд, требуя взыскать с управляющей компании задолженность по холодному водоснабжению и водоотведению за период с января по август 2019 года - когда предприятие отношения к дому уже официально не имело. Суд требования удовлетворил, УК "Мир" попыталась обжаловать решение в вышестоящих инстанциях, но те подтвердили решение.
Аргументация судов сводилась к тому, что до начала деятельности новой управляющей организации предыдущая должна нести расходы и ответственность за содержание дома за пределами срока договора. Не согласившись с такими решениями, УК "Мир" обратилась с жалобой на законодательство в КС РФ.
Решение КС РФ
Договоры на управление многоквартирными домами в России являются срочными и по истечении договора, если он не продлялся, управляющая компания должна передать техническую документацию на дом, техническое оборудование и прочие необходимые объекты новому управляющему лицу в течение трех дней (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). По ч. 3 ст. 200 ЖК управляющая компания, даже исключенная из реестра лицензий на управление домом, должна продолжать оказывать услуги до появления нового управляющего.
Проблема, как указал КС РФ, в том, что законодательство не оговаривает подробно порядок передачи обязательств по управлению многоквартирным домом, из-за чего в судебной практике сложилось два противоположных подхода - в схожих случаях суды могут встать на сторону управленцев, которые не хотят нести расходы после окончания договора, а в других случаях могут обязать УК продолжать исполнять свои обязанности за пределами контракта.
КС РФ отметил, что законодательство должно устанавливать правила, обеспечивающие интересы всех участников рыночных взаимоотношений, в том числе потребителей. Обязательство продолжать работу по управлению домом за пределами сроков договора до появления новой управляющей компании - целесообразно и продиктовано целями непрерывного обеспечения эксплуатации дома. При этом такое продление не может быть неограниченным - Жилищный кодекс оговаривает максимальные сроки для выбора собственниками способа управления домом, в том числе и порядок назначения временного управляющего, если согласия по выбору управляющего лица жильцам достичь не удалось.
В таком истолковании, направленном на защиту общественных интересов, положения ЖК РФ не противоречат Конституции. При этом судьи отметили, что во избежание проблем у управляющих компаний и жильцов законодатель может более подробно прописать порядок передачи обязательств по управлению многоквартирным домом при смене управляющего лица с учетом позиции КС РФ.
