В России выросло число городов, где ведется строительство жилья профессиональными застройщиками. Если в 2021 году таких городов было 305 (или 27,3%), то к апрелю 2024 года их число выросло на 41, до 346 городов (30,9%) из 1117 существующих. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Речь идет о многоквартирном жилищном строительстве.
Отмечается, что с 2021 года в России растет объем текущего строительства жилья застройщиками в городах. По оценкам РАСК, в апреле 2024 года показатель составил 98,9 млн кв. м против 90,4 млн кв. м осенью 2021 года. Доля строительства в городах повысилась с 92% до 93% за счет увеличения объемов строительства жилья в городах-миллионниках с 51,9 млн до 52,2 млн кв. м.
Кроме того, рост произошел за счет активизации строительства жилья в городах, где ранее не фиксировалась активность застройщиков, поясняют эксперты. Так, по данным РАСК, в апреле 2024 года жилищное строительство не велось в 771 городе с населением 21,2 млн человек. В 2021-м — в 812 городах с населением 24,2 млн человек. Несмотря на это, пока доля городов, где строительство жилья не ведется, остается высокой — 69%. Хотя с 2021 года она снизилась — тогда показатель был на уровне 72,7%.
Относительно осени 2021 года активизировалось (выросло с нуля) строительство в 89 городах с населением 5,2 млн человек. Среди крупнейших городов здесь эксперты называют:
- Петропавловск-Камчатский (Камчатский край);
- Черкесск (Карачаево-Черкесская Республика);
- Жуковский (Московская область);
- Березовский (Свердловская область);
- Хасавюрт (Республика Дагестан).
При этом есть города, где строительство жилья относительно осени 2021 года снизилось до нуля. Речь идет о 48 городах с населением 2,3 млн человек. Среди крупнейших городов в данном случае аналитики указывают:
- Звенигород (Московская область);
- Богородск (Нижегородская область);
- Подпорожье (Ленинградская область);
- Лосино-Петровский (Московская область);
- Клин (Московская область).
В период с 2021 по 2024 год не велось строительство в 701 городе, где проживают 18,1 млн человек. В данном случае речь и о тех проектах, которые уже могли быть запущены и введены за этот же период, уточнили эксперты. Среди крупнейших по численности населения, где в этот период не было строительства жилья:
- Орехово-Зуево (Московская область);
- Прокопьевск (Кемеровская область);
- Норильск (Красноярский край);
- Видное (Московская область);
- Сызрань (Самарская область);
- Георгиевск (Ставропольский край).
Почему в городах не строится жилье
Основная причина, из-за которой в городах не строится жилье, — отсутствие спроса. Например, город имеет отрицательный миграционный приток — численность населения сокращается. При этом сами цены на жилье низкие: на вторичном рынке можно что-то купить, а построить невозможно, поскольку рентабельность низкая, поясняет президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Города, где не строится жилье, в первую очередь, малые города с невысоким спросом, добавил старший преподаватель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Антон Городничев. «Не строится жилье там с точки зрения экономики, малых доходов. Многие такие города мигрируют, сжимаются, поэтому жилищный вопрос там стоит не так остро», — пояснил он.
Вторая причина — развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Многие малые города до сих пор имеют сельский образ жизни, для них характерна низкоплотная индивидуальная застройка. Кроме того, у нас в целом по стране объемы ИЖС превышают объемы строительства МКД», — отметила Надежда Косарева.
В небольших городах более развито ИЖС, которое строится в основном силами самих граждан. Профессиональные застройщики, как правило, в этом процессе не участвуют, в отличие от МКД, подтвердил Антон Городничев. «Приходить застройщикам на малые рынки невыгодно, они туда не идут. Просто это другой рынок, и он закрывается силами самих граждан», — пояснил эксперт.
Само исследование касается лишь анализа активности части отрасли жилищного строительства — застройщиков жилья. За скобками остается ИЖС, личная активность граждан по строительству частных домов. На это стоит делать поправку, пояснил генеральный директор РАСК Федор Выломов.
Среди причин, по которым многоквартирное строительство жилья не ведется в городах, эксперты также называют соседство с более крупными и развитыми населенными пунктами. «Кроме того, у нас жилищное строительство в основном идет на периферии агломераций, часто это могут быть сельские поселения. Тем самым город свои границы застройки расширяет, а административные границы остаются», — добавила президент Фонда «Институт экономики города».
Граждане vs застройщики
В России в 2023 году из 110 млн кв. м возведенного жилья больше половины построено населением. Ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил 59 млн кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю России. По данным Росстата, в январе — марте 2024 года россияне построили 20,5 млн кв. м, что на 22,2% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Доля населения в общем объеме ввода составила почти 70%.
Сработали меры поддержки или флуктуация рынка?
Главный вывод исследования — есть положительная динамика по числу городов, в которых активизировалось строительство жилья, отмечает Федор Выломов. По его словам, это подтверждение правильности реализуемых правительством и регионами инструментов поддержки строительной отрасли, вовлечения земельных участков.
С другой стороны, отсутствие профессиональных застройщиков и, как следствие, комплексных проектов приводит к сложностям для местных властей (к примеру, при расселении аварийного жилья, предоставлении квартир очередникам), указывает глава РАСК. «Это и определенные ограничения для жителей таких городов: для улучшения жилищных условий у них остается выбор либо покупать на вторичке, либо самим строить частный дом, либо и вовсе переезжать в более крупный и развитый город. Все это влияет на систему расселения, на экономическое развитие наших городов, на скорость их обновления под актуальные запросы горожан», — говорит Федор Выломов.
Само увеличение на 41 город за почти четыре года в масштабе всей страны — это небольшой процент, считает Антон Городничев. «Я бы не связывал это увеличение исключительно с мерами господдержки, потому что они направлены в первую очередь на инвесторов. Встретить инвестора, заинтересованного в развитии территории в малом городе, сложно. Поэтому этот прирост, на мой взгляд, — флуктуация рынка», — пояснил эксперт. «Но если тренд на увеличение таких городов сохранится — например, будет прирост по несколько десятков таких городов в год, — тогда можно будет говорить о системном явлении, связанном с политикой в сфере жилищного строительства и изменениями в экономике», — отметил эксперт.
По мнению Надежды Косаревой, прирост на 41 город — это не маленькая цифра и она может быть связана с мерами господдержки (например, льготная ипотека, инфраструктурное меню). «Даже если один многоквартирный дом за это время начал строиться в городе, это тоже хорошо — должны быть разные типы застройки. Кроме того, возможно, это косвенный показатель, что все больше городов начинают развивать экономические процессы и в них появляется спрос на жилье», — отметила эксперт.
При этом нельзя однозначно сказать, что каждый год должно расти число городов, где строится многоквартирное жилье. «Еще есть индивидуальное жилищное строительство. У нас темпы ИЖС все последние десять лет превышали темпы ввода МКД без льготной ипотеки. А последние два года льготную ипотеку распространили на ИЖС, что еще больше поддержало сегмент», — отметила президент Фонда «Институт экономики города».
Если говорить о поддержке небольших городов, то здесь нужно давать преференции не застройщикам, чтобы они строили многоэтажные дома, а поддерживать граждан, индивидуальное жилищное строительство, продолжил Антон Городничев. «Многоэтажного жилья в этих городах все равно немного. И если в городе не строится МКД — это не однозначно плохо, просто там может быть другой рынок», — добавил он.
Семейная ипотека на вторичку в городах с низким строительством жилья
В апреле 2024 года президент России Владимир Путин поручил правительству представить предложения о предоставлении семьям с детьми возможности приобрести с использованием льготной ипотеки жилье на вторичном рынке в тех населенных пунктах, где «жилищное строительство осуществляется в недостаточном объеме». То есть в городах, где почти не ведется строительство новостроек, семьи смогут использовать льготную ипотеку при покупке вторички. Пока критерий отнесения городов по недостаточности строительства не определен.
«По этому направлению уже идет работа. У нас есть соответствующие поручения президента — проработать возможность предоставления льготной ипотеки семьям, которые проживают в регионах с низкой активностью жилищного строительства. Думаю, к лету уже будут определенные решения», — рассказал зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.
Кроме того, есть поручения по разработке 200 мастер-планов, программ развития 2 тыс. опорных населенных пунктов, программы поддержки проектов КРТ в субъектах с низким уровнем социально-экономического развития. По этим направлениям депутаты совместно с правительством готовят необходимую законодательную базу. Параллельно идет активная работа над актуализацией стратегии пространственного развития России.
«Все это в комплексе позволит определить приоритетные территории, объекты, которые в том числе смогут претендовать на поддержку федерального центра, реализацию различных программ привлечения инвестиций, в том числе со стороны застройщиков», — заключил Николай Алексеенко.
