Как заметил один из экспертов, Верховный Суд подчеркнул важность исследования предыстории формирования границ участка и наследования характеристик от договора к договору, исходя из ранее существовавших правоотношений, включая договоры аренды. Другой отметил, что лицо, обладающее преимущественным правом на заключение договора аренды, добросовестно владеющее таким участком, вправе защищать свои права и до момента их оформления в правовом поле. Третий считает важным вывод ВС о праве любого лица, обладающего правом собственности на объект на участке, требовать установления его границ. По мнению четвертого, несмотря на нахождение участка в аренде, собственники недвижимости являются его пользователями и обладают исключительным правом его выкупа.
Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС24-4547 по делу № А40-36896/2021, в котором разъяснил нижестоящим инстанциям особенности разрешения спора об установлении смежных границ, фактические точки которых не совпадают с данными ЕГРН.
Обстоятельства спора
В 1998 г. земельный участок № 10454 категории земель населенных пунктов с видами разрешенного использования «участки смешанного размещения производственных объектов различного вида», «для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» был предоставлен в аренду ГУП «Опытный завод № 408 Федеральной авиационной службы», которому также были переданы в хозяйственное ведение строения № 1–14, расположенные на участке. На территории данного участка располагался железобетонный забор с металлическими воротами, также принадлежащий заводу.
Впоследствии в рамках процедуры банкротства завода строения и забор по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 22 мая 2009 г. и от 3 октября 2010 г. были проданы ООО «Деловой Стандарт», которое, в свою очередь, по договорам купли-продажи от 8 июля 2010 г. и от 26 августа 2010 г. передало их ООО «Неоконсалт». Последнее выступило заказчиком строительства многофункционального комплекса «LOFT STUDIO 8» и реализовывало нежилые помещения и машино-места на основании договоров купли-продажи с покупателями.
Земельный участок № 23 имеет статус «ранее учтенный», категории земель населенных пунктов, с видами разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка», «для жилищного строительства». Согласно выписке из ЕГРН, ему 19 января 2007 г. присвоен кадастровый номер – то есть до вступления в силу 1 марта 2008 г. Закона о кадастровой деятельности. При этом из выписки также следует, что у объекта имеется ранее присвоенный (до 19 января 2007 г.) государственный учетный номер. Соответственно, участок № 23 прошел государственный кадастровый учет и был образован как самостоятельный объект гражданских прав (включая процедуру межевания) до 2007 г.
В отношении участка № 23 зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме ЖК «Триумф Палас». Общим имуществом дома, в состав которого входит земельный участок, на котором расположен МКД, управляет ТСЖ «Триумф-Палас».
С 29 декабря 2015 г. ИП Александр Подусков является собственником машино-места площадью 42,4 кв. м, расположенного в нежилом здании. Данный объект недвижимости находится в многофункциональном комплексе «LOFT STUDIO 8». Нежилые здания, в которых располагаются апартаменты и машино-места, располагаются в границах участка № 10454, который имеет смежную границу с участком № 23. При этом смежная граница участков на местности не соответствует координатам, указанным в ЕГРН.
Поскольку между землепользователями участков возник спор в части определения смежной границы и места ее прохождения, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к ТСЖ «Триумф-Палас» об установлении границ земельного участка по координатам характерных точек, определенных в заключениях эксперта, – от U31 до H31.
Доводы истца
Истец указывал, что забор всегда обозначал границы территории, занимаемой тем или иным землепользователем (завод, общества «Деловой Стандарт» и «Неоконсалт» − собственники нежилых помещений), и был предназначен для обслуживания комплекса зданий посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, занимаемую собственниками зданий. По его мнению, ограждение само по себе не является отдельным объектом гражданского оборота, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к участку и расположенным на нем зданиям и необходимо для определения (обозначения) границ первого.
Он отмечал, что завод и его правопреемники более 15 лет владели и пользовались участком № 10454 с расположенными на нем зданиями в границах, определяемых и проходящих по линии железобетонного забора (с запада). Аналогичным образом в настоящее время собственники нежилых помещений и машино-мест пользуются этим участком в соответствии с устоявшимся порядком землепользования, когда западная граница участка определяется и проходит по линии железобетонного забора (совпадает с ней). Предприниматель полагал, что западная граница землевладения (она же смежная граница спорных участков), исходя из фактически сложившегося землепользования, проходит по линии железобетонного забора.
Согласно данным ЕГРН, смежная граница участков не соответствует определяемой истцом (по линии забора) – она сдвинута на восток, в связи с чем железобетонный забор располагается на участке № 23. Таким образом, часть участка, огороженная забором и фактически используемая собственниками строений на протяжении нескольких десятков лет, по данным ЕГРН, включена в общую площадь и границы участка № 23. При этом указанная часть участка ответчиком не использовалась.
Предприниматель также отмечал, что, поскольку участок № 10454 находится в фактическом пользовании собственников нежилых помещений с 1990 г., имел и имеет фактические границы в виде ограждения участка, которое являлось межевым знаком, следовательно, межевание спорных участков было проведено с нарушением законодательства. Это привело к тому, что смежная граница участков установлена не по фактическому землепользованию, в результате чего площадь участка № 10454 необоснованно уменьшена, а площадь смежного участка № 23 – безосновательно увеличена.
Суды разошлись во мнениях
Суды привлекли к участию в деле в качестве третьих лиц АО «СК Донстрой», Департамент городского имущества г. Москвы, ТСН «Студия 8», Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Управление Росреестра по Москве, публично-правовую компанию «Роскадастр».
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 64 ЗК, п. 2 ст. 271 и п. 3 ст. 552 ГК, ст. 40 Закона о кадастровой деятельности, ч. 10 ст. 22 Закона о государственной регистрации недвижимости и п. 2 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходили из того, что иск об установлении границ участка относится к искам о правах на недвижимое имущество. Истец как собственник нежилого помещения в здании, расположенном на участке № 10454, имеет право на предъявление иска в отношении используемого им участка. Разрешение спора направлено на устранение неопределенности в прохождении границы смежных участков № 10454 и № 23.
Суды приняли во внимание заключения судебных экспертиз, согласно которым границы участка № 10454 по сведениям ЕГРН не соответствуют отображенным на плане фактического использования территории проекта межевания, утвержденного распоряжением Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 5 марта 2008 г. № 310. Выявленное несоответствие выражено в том, что указанная в плане часть территории участка № 10454 расположена за его пределами и находится в пределах участка № 23.
Фактические границы участка № 10454, выраженные на местности ограждением, имеют пересечение с границами участка № 23, по сведениям ЕГРН. Площадь выявленного пересечения составляет 763 кв. м. Определить причину пересечения (наличие в сведениях ЕГРН реестровой или технической ошибки либо иная) не представляется возможным ввиду отсутствия документов, на основании которых сведения о местоположении границ спорных участков были внесены в Реестр. При этом фактическая смежная граница − ограждение, существующее на дату проведения экспертизы, – установлена как минимум с 1990 г.
Согласно выпискам из ЕГРН, участку № 23 площадью 54 493 кв. м присвоен кадастровый номер 19 января 2007 г., а участку № 10454 площадью 10 627 кв. м – 17 апреля 2015 г. Установив, что по состоянию как на 19 января 2007 г., так и на 17 апреля 2015 г. местоположение границ участка № 23 было определено в местной системе координат ПМСК Москвы, а впоследствии в единую государственную систему координат не пересчитано, сведений о согласовании местоположения границ спорных смежных участков как по местной системе координат, так и по государственной системе в материалы дела не представлено, суды пришли к выводу, что фактическая смежная граница участков выражена ограждением, существует на местности более 30 лет (более 17 из которых − в неизменной конфигурации) и соответствует фактически сложившемуся землепользованию, поэтому установили границы участков, исходя из фактически используемой правообладателями территории по приведенным в заключениях эксперта характерным точкам границ с координатами.
Суд округа, однако, отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска, указав, что предприниматель не является правообладателем участка № 10454, границы которого он просит установить, в то время как требование об установлении границ участка может быть заявлено лишь его законным владельцем. При наличии прав на объект недвижимости, расположенный на участке № 10454, предприниматель вправе инициировать процедуру предоставления участка, предусмотренную земельным законодательством, обратившись с заявлением к собственнику, уполномоченному органу. В свою очередь, вопрос об установлении границ участков, принадлежащих г. Москве, может быть разрешен собственником, его уполномоченным органом. При этом уполномоченный орган, каковым является Департамент, возражал против удовлетворения исковых требований, указав на отсутствие надлежаще оформленных земельно-правовых отношений с истцом. Кассация пришла к выводу, что истцом не доказано нарушение его прав ответчиком, им избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Не согласившись с решением кассации, предприниматель и ТСН «Студия 8» обратились в Верховный Суд с кассационными жалобами.
Представители ТСЖ «Триумф-Палас» и АО «СК Донстрой» пояснили, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие предоставление участка № 10454 в аренду заводу, а также передачу ему в хозяйственное ведение строений 1–14, расположенных на данном участке. Не представлены в материалы дела и договоры купли-продажи от 22 мая 2009 г., от 3 октября 2010 г., от 8 июля 2010 г. и от 26 августа 2010 г., на которые ссылаются суды, поэтому представители полагают решения судов первой и апелляционной инстанций незаконными и необоснованными. Также они полагают решение суда первой инстанции неисполнимым, поскольку установленные в резолютивной части решения границы пересекают границы других смежных участков: участка трансформаторной подстанции, улично-дорожной сети и участка под многоквартирным жилым домом.
Представитель Департамента пояснил, что участок № 10454 имел статус «временный». В настоящее время он снят с кадастрового учета и сформирован новый участок с иными границами.
ВС направил дело на новое рассмотрение
Изучив материалы дела, Верховный Суд отметил, что в Постановлении Конституционного Суда РФ от 18 апреля 2023 г. № 18-П/2023 указано, что Законом о внесении изменений в ч. 1 ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ, вступившим в силу с 1 января 2017 г., в законодательство внесены изменения и к недвижимости стали относиться предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений – машино-места. Статьей 4 данного Закона определение машино-места как объекта недвижимости внесено в ГрК РФ: согласно п. 29 ст. 1 Кодекса машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения ТС индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Закон о госрегистрации недвижимости в редакции Закона о внесении изменений в ч. 1 ГК и отдельные законодательные акты РФ предусмотрел, что сведения о машино-месте как о виде объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости как составную часть ЕГРН (п. 1 ч. 4 ст. 8), и установил, на основе какой информации осуществляется государственный кадастровый учет таких объектов (ч. 6.1, 6.2 и 10 ст. 24).
ВС напомнил, что в Постановлении КС от 11 июня 2024 г. № 29-П отмечается, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте ст. 39.20 ЗК предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения КС от 23 апреля 2020 г. № 935-О/2020 и от 27 января 2022 г. № 75-О/2022).
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК). Будучи частью земной поверхности, участок должен быть индивидуально определен, иметь установленные в соответствии с законодательством границы; должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота.
Конституционный Суд отмечал, что п. 3 ст. 6 ЗК во взаимосвязи с положениями Закона о госрегистрации недвижимости направлен на идентификацию земельного участка как объекта гражданских и земельных отношений с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН и землеустроительных документах (определения от 30 сентября 2019 г. № 2439-О/2019 и от 30 мая 2023 г. № 1244-О/2023). Законы о госрегистрации и о кадастровой деятельности включают нормы, позволяющие определить границы участка и осуществить его кадастровый учет. Предписания же ЗК обеспечивают формирование и идентификацию земельных участков как объектов правоотношений с учетом особенностей данного вида имущества – прежде всего его природной и правовой связи с иными объектами недвижимости, закрепляя помимо прочего право на приобретение участков, относящихся к публичной собственности, для физических и юридических лиц – собственников зданий и сооружений на таких участках (определение от 28 сентября 2023 г. № 2349-О/2023).
Из изложенного следует, разъяснил Верховный Суд, что истец как собственник машино-места, расположенного в нежилом здании, является участником общей долевой собственности и имеет право на приобретение в собственность или в аренду участка, необходимого для использования здания.
Как отмечается в определении, ТСН «Студия 8» была привлечена к участию в деле по ходатайству товарищества, которое было обосновано тем, что истец как собственник объекта недвижимости, как и все иные собственники объектов недвижимости в здании, создавшие товарищество в форме некоммерческой организации, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов фактически пользуются и имеют право пользования участком с установленными границами на основании ст. 552 ГК, поскольку такое право перешло к нему от ООО «Неоконсалт» в том же объеме, в котором им пользовалось данное общество. Кроме того, истец в силу закона имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность.
Поскольку в силу закона собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду и суды установили, что к собственникам помещений перешли права владения и пользования участком № 10454 от предыдущего землепользователя − ООО «Неоконсалт», вывод суда округа о том, что иск об установлении границ участка для обеспечения функционального использования расположенного на нем здания с целью дальнейшего обращения в Департамент для оформления земельных отношений на праве собственности или аренды является ненадлежащим способом защиты права, необоснован.
Кроме того, Верховный Суд отметил, что участок № 10454 под спорным зданием апартаментов и машино-мест относится к публичной собственности, был сформирован в качестве индивидуально-определенной вещи с границами, установленными с применением единой государственной системы координат. Заявляя исковые требования, истец, а также ТСН «Студия 8» просили установить одну смежную с ответчиком границу, притом что смежный участок № 23 под многоквартирным домом с границами, определенными в местной системе координат ПМСК Москвы, не пересчитанными в единую государственную систему координат, находится в частной собственности.
Учитывая это, а также поведение Департамента, инициировавшего во время рассмотрения дела процедуру снятия с кадастрового учета участка № 10454, имевшего статус «временный», корректировку проекта межевания и формирование нового участка под зданием апартаментов и машино-мест с иным кадастровым номером и иными границами, обращение в Департамент в административном порядке не приведет к разрешению спора о смежной границе, указано в определении.
ВС подчеркнул, что судами первой и апелляционной инстанций не исследованы договоры аренды участка, последовательно заключенные с заводом и обществами «Деловой Стандарт» и «Неоконсалт», договоры купли-продажи объектов недвижимости, а также акты приема передачи и иные документы, подтверждающие установление границ участков, переданных в аренду для размещения, использования и строительства расположенных на них объектов недвижимости. Также не установлено, в каких границах к собственникам объектов недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК перешло право пользования участком № 10454, что имеет существенное значение для правильного разрешения спора. В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих инстанций, а дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Мнения экспертов
В комментарии «АГ» адвокат LebEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что определение ВС наглядно показывает, что суды при разрешении вопроса использовали неверный подход к разрешению ситуации. Фактически Верховный Суд указал, что надлежит исследовать предысторию формирования границ участка и наследование характеристик от договора к договору, исходя из ранее существовавших правоотношений, в том числе договоров аренды (Суд прямо указывает: «не исследованы договоры аренды земельного участка»). При этом наложение границ участков существенное – более 700 кв. м, добавил он.
Адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров обратил внимание, что, с одной стороны, определение ВС не содержит новаций: тезис о том, что к новому собственнику помещения в здании в момент регистрации перехода права на данное помещение переходит и соответствующее право на землю, существует с момента принятия ст. 552 ГК. То есть право на землю переходит к новому собственнику помещения в силу закона и не зависит от факта его госрегистрации. С другой стороны, проблематика применения довольно очевидных положений ст. 552 ГК также существует с момента ее вступления в силу, о чем свидетельствует судебный акт кассации.
Эксперт отметил наиболее важные обстоятельства, отраженные в определении. В первую очередь, это вывод о том, что лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды, добросовестно владеющее таким участком, вправе защищать свои права также и до момента их оформления в правовом поле – заключения соответствующего договора и внесения сведений в ЕГРН. «Вывод кассации о том, что истец мог обратиться в суд с соответствующим иском только после “оформления” арендных правоотношений с ДГИ, действительно ограничивает права и законные интересы собственника помещения на участке, с чем обоснованно не согласился ВС. Кроме того, ВС отметил, что собственник машино-места должен пользоваться теми же правами, что и собственник помещения (части здания) в обычном его понимании. Таким образом, данный вывод ВС важный и обоснованный, он должен найти отражение в последующей судебной практике», − резюмировал Константин Смолокуров.
Адвокат, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский подчеркнул, что Верховный Суд подтвердил важный принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, указав на наличие права любого лица, имеющего право собственности на объект на этом участке, включая машино-место, требовать установления его границ. Этот вывод может стать значимым ориентиром для судов при рассмотрении аналогичных дел.
Кроме того, добавил эксперт, ВС справедливо отметил, что при разрешении спора необходимо учитывать различия в системах координат, примененных при определении границ участков, и формах собственности. Если границы одного участка установлены с помощью единой государственной системы координат, а другого – с помощью местной системы координат и при этом их формы собственности также различны, то разрешение спора в административном порядке становится невозможным. Это подчеркивает необходимость тщательного подхода к урегулированию споров и учета всех особенностей каждого конкретного дела.
Алексей Коневский посчитал обоснованным вывод о том, что границы земельного участка должны устанавливаться с соблюдением интересов всех смежных землепользователей и сложившегося порядка землепользования. Как указал ВС, при разрешении спора о границах земельных участков должны быть исследованы все правоустанавливающие документы всех землепользователей смежных участков (договоры аренды, договоры купли-продажи, акты приема-передачи и др.), в которых может содержаться описание границ земельных участков. «Позиция Верховного Суда способствует защите прав собственников объектов недвижимости и обеспечивает более справедливое разрешение споров о границах земельных участков», − заключил он.
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что значительная часть определения посвящена нормативному обоснованию признания сложившейся фактической смежной границы по линейному объекту (забору), и направление дела на повторное рассмотрение может показаться неожиданным. Однако, пояснил он, в ч. 10 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости приоритеты расставлены таким образом, что в первую очередь границы участка определяются, исходя из документа, подтверждающего право на участок, а при отсутствии такого документа − исходя из документов, определявших местоположение границ участка при его образовании (утратил силу с 1 июля 2022 г.) Только в отсутствие в документах сведений о местоположении границ участка его границами считаются те, которые существуют на местности 15 лет и более и закреплены с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
«Верховный Суд подробно изложил нормативную базу разрешения подобной категории споров и, полностью не предрешая спор, направил его для повторного рассмотрения, что можно только приветствовать. Кроме того, он подробно нормативно обосновал право на заявленный иск собственника помещения, что правильно с юридической и практической точек зрения. Несмотря на нахождение участка в аренде, собственники недвижимости являются его пользователями и обладают исключительным правом выкупа. Эту позицию можно только приветствовать, так как она позволит в схожих случаях ссылаться на правовой подход Верховного Суда», − заключил Николай Сапожников.
