Ипотека бьет рекорды
После ввода ключевой ставки в 21% ипотека в целом по России побила исторический рекорд. Если сегодня россиянин решит обзавестись стандартной «двушкой» площадью 50 квадратных метров, то ему придется серьезно рискнуть. Средняя стоимость такой квартиры 12,5 млн рублей. Первоначальный взнос при доброй воле застройщика и банка начнется от 1 млн 250 тысяч рублей. Эти деньги нужно где-то взять. Ипотеку банки дадут под 27% годовых. Переплата за 10 лет составит 21 миллион рублей, а за 20 лет – 49 млн рублей. Таким образом, полная стоимость совершенно скромной двухкомнатной квартиры составит, суммарно, 61,5 млн рублей.
Давайте сразу поймем: «двушка» площадью 50 квадратных метров ни при каких обстоятельствах не может стоить таких денег – ни на Дальнем Востоке, ни в Москве, нигде в России. Не может – в смысле не должна. Но если покупка квартиры в Москве или Санкт-Петербурге еще хоть как-то оправдана – мы ведь прекрасно понимаем, где в нашей стране реально комфортная жизнь, то «двушка» в Хабаровске за 61,5 млн рублей – это нонсенс. И во Владивостоке тоже нонсенс, и в Благовещенске, и в Чите. И хоть где на Дальнем Востоке.
Не особенно стоит дальневосточникам рассчитывать и на льготные ипотечные программы. Речь о «Дальневосточной», «Арктической» и «Семейной».
Да, правительство России бодро отрапортовало о выделении 500 млрд рублей на поддержку льготных ипотечных программ, в том числе и северных с дальневосточными, а также ипотеки для IT-специалистов.
Однако одновременно с этой прекрасной новостью пришла еще одна: первоначальный взнос по «льготным» ипотекам тоже рванул в космос. Для «Дальневосточной» и «Арктической» ипотек он теперь составит 30%. Вспоминаем нашу скромную «двушку» в 50 квадратных метров стоимостью 12,5 млн рублей. Первоначальный взнос теперь составит 3 млн 750 тысяч.
Если вы решитесь взять семейную ипотеку и мечтаете, что, в свете демографической политики государства, призывающего рожать побольше детей, она будет прямо «ну очень льготной», то вас ждет разочарование. Первоначальный взнос по этой ипотеке теперь составит 50% – 6 млн 250 тысяч рублей – при цене двухкомнатной квартиры в 12,5 млн. Ну, а оставшиеся 6 млн 250 тысяч вы можете разбить на 10 лет. Или на 20 лет. И переплатить банку столько, что поневоле задумаешься про «рай в шалаше».
Надо ли удивляться тому, что огромное количество новостроек в России стоят нераспроданными. А Дальний Восток в грустном рейтинге «новостроек в никуда» занимает в России первое место. Ведь, согласимся, что коль уж рисковать с ипотекой и ввязываться в зубодробительно обременительный кредит на 10-20 лет, то лучше уж покупать жилье в центре России.
Ранее мы писали: Рекорд года: в России пустуют более 71 миллиона квадратных метров новостроек
Для кого строят жилье на Дальнем Востоке?
Вопрос правомерный. РБК проинформировало, что в целом по России, за три месяца с момента завершения льготной общей ипотеки, количество нераспроданных новостроек выросло на 4,2%. Напомним, в декабре прошлого года мы приводили цифры: в России пустовал 71 миллион квадратных метров новостроек. Сейчас их количество – 73,768 млн квадратных метров. То есть, количество нераспроданного нового жилья увеличилось еще на 2,768 млн квадратных метров.
Самый большой прирост нераспроданного жилья дал Дальневосточный федеральный округ. За три последних месяца количество не проданного нового жилья здесь увеличилось на 8,5% – с 4,521 млн в июле текущего года до 4,905 млн в сентябре.
Что совсем необъяснимо, так это то, что именно ДФО лидирует по наращиванию объемов строительства жилья: за III квартал 2024 года рост составил 8,8%. И вот еще что интересно: застройщики жилье строят, но на продажу не выставляют. Это новая тенденция. И Дальний Восток по этому показателю занимает второе место по стране: 20,3% новостроек не выведены в продажу. Есть регионы, где этот показатель достигает 25%. При этом жилья строят все больше и больше, а продают все меньше и меньше.
Как объясняют эксперты, ситуация вызвана снижением продаж из-за отмены льготных ипотечных программ, взрывным ростом процентных ставок по ипотекам. Из-за всех этих перемен у застройщиков возникли серьезные трудности с получением проектного финансирования. Экономика проектов, устраивающая банки, не совпадает с реальными прогнозами застройщиков. Если совсем просто, застройщики не видят перспектив по своевременным расчетам с банками по кредитам. Продажи падают, строительный бизнес не хочет рисковать. При этом, как отмечают эксперты, дело остановкой продаж не ограничивается – есть прецеденты, когда строители даже не начинают стройки. Растет, соответственно, и количество новостроек, существующих только на бумаге.
Минстрой РФ проблему видит, но что с ней делать, похоже, не очень понимает. Если так пойдет и дальше, то низкая распроданность жилья превратиться в очень серьезную неприятность. По состоянию на 2024 год, с учетом ввода новых объектов, распроданность по строящимся новостройкам составляет лишь 35%.
Что же делать дальневосточникам? Вопрос открыт. Молодой семье нужно где-то взять 2, 3, 6 миллионов рублей на первоначальный взнос. Найти денег на ремонт, а это тоже с учетом подорожавших услуг ремонтных бригад минимум миллион-два. Материнского капитала точно не хватит. Разве что на косметический ремонт своими руками.
