Верховный Суд напомнил, что региональный законодатель вправе определить срок начала приватизации таких земельных участков, что направлено на защиту публичной собственности на землю и не ограничивает право частной собственности.
Одна из экспертов «АГ» отметила, что Суд разъяснил нижестоящим инстанциям давно существующие нормы и поставил всё на свои места, чтобы не нарушалась логика законодателя в части нюансов приватизации таких земельных участков. Другая обратила внимание, что судебная практика по поводу возможности субъектов РФ самостоятельно устанавливать мораторий на выкуп участков из сельхозземель неоднократно менялась.
Как определяется момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения?
21 ноября Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС24-13759 по делу № А35-4116/2023, в котором указал, что определение момента начала приватизации земельных участков сельхозназначения относится исключительно к полномочиям субъекта РФ.
16 сентября 2015 г. администрация Октябрьского района Курской области заключила с КФХ «Медвежье» договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования «для производства сельскохозяйственной продукции». В декабре 2022 г. арендатор обратился в министерство имущества Курской области с заявлением о выкупе участка в собственность без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Министерство удовлетворило заявление, и договор купли-продажи был заключен 27 февраля 2023 г. Земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи.
Однако письмом от 17 апреля 2023 г. министерство сообщило покупателю об отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка, сославшись на Определение Верховного Суда РФ от 6 марта 2023 г. № 310-ЭС22-22518 и ст. 4 Закона об обороте земель сельхозназначения на территории Курской области (Закон № 104-ЗКО) и указав, что приватизация земельных участков в данном регионе осуществляется с 1 января 2050 г.
КФХ «Медвежье», полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с иском к министерству о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Министерство обратилось с встречным исковым заявлением о признании ДКП участка недействительной сделкой договор и применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска КФХ «Медвежье» и удовлетворили требования министерства имущества Курской области. Они исходили из того, что на дату обращения крестьянско-фермерского хозяйства о предоставлении в собственность спорного земельного участка на территории Курской области действовал мораторий на приватизацию, установленный ст. 4 Закона № 104-ЗКО. В связи с этим они признали оспариваемый ДКП недействительной сделкой. При этом апелляционный суд принял отказ от встречного иска в части обязания КФХ «Медвежье» возвратить спорный земельный участок с учетом владения землей на основании договора аренды. В качестве последствия недействительности сделки суд взыскал с министерства в пользу крестьянско-фермерского хозяйства выкупную стоимость участка в размере 1 млн руб.
Вместе с тем окружной суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Кассация указала, что по смыслу подп. 1 п. 1 ст. 19.1 Закона об обороте земель сельхозназначения (Закон № 101-ФЗ) приватизация земельных участков сельхозназначения осуществляется с 1 января 2004 г. в случаях, когда на день вступления его в силу этого закона субъектом РФ не принят соответствующий закон о приватизации. Закон № 101-ФЗ вступил в действие 28 января 2003 г., а Закон № 104-ЗКО принят 19 декабря 2011 г. Поскольку на дату вступления в действие Закона № 101-ФЗ в Курской области не был принят закон, обеспечивающий его реализацию, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Курской области началась 1 января 2004 г.
Как пояснил окружной суд, установленное законом субъекта РФ временное ограничение начала действия положения п. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ, подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, императивно установивших специальное основание, порядок и условия приобретения в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим гражданам и юридическим лицам, противоречит положениям Земельного кодекса и Закона об обороте земель сельхозназначения.
Министерство имущества Курской области обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. КФХ «Медвежье» заявило письменное ходатайство о направлении запроса в Конституционный Суд о проверке конституционности п.4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ и ст. 4 Закона № 104-ЗКО, однако Судебная коллегия по экономическим спорам не усмотрела неопределенности в вопросе о соответствии Конституции указанных положений, в связи с чем ходатайство было оставлено без удовлетворения.
Рассмотрев дело, ВС отметил, что согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи. Подпункт 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу.
Как подчеркивается в определении, по смыслу п. 4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. ВС напомнил: в Определении от 30 июня 2004 г. № 72-Г04-2 указано, что определение момента начала приватизации земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится исключительно к полномочиям субъекта РФ. Данное полномочие направлено на защиту публичной собственности на землю и не ограничивает право частной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Суд отметил, что субъекты РФ при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия. Конечный срок начала приватизации земель в Законе № 101-ФЗ не установлен.
В соответствии с положениями ст. 4 Закона № 104-ЗКО приватизация земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на территории Курской области, осуществляется с 2050 г. Вместе с тем Суд обратил внимание, что положения Закона № 104-ЗКО в части установления даты начала приватизации земельных участков не направлены на введение дополнительных правил и ограничений оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, перечень которых содержится в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса. Данный вывод следует из правовой позиции, изложенной в Определении Апелляционной коллегии ВС от 6 июня 2018 г. № 19-АПГ18-3, согласно которой определение срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не только не свидетельствует о превышении субъектом РФ компетенции по данному вопросу, но и согласуется с п. 4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ.
Судебная коллегия подытожила: учитывая, что на момент обращения КФХ «Медвежье» с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, а также на момент принятия администрацией оспариваемого отказа на территории Курской области действовал мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный ст. 4 Закона № 104-ЗКО, суды первой и апелляционной инстанции верно отказали истцу в удовлетворении требований, а вывод суда кассационной инстанции основан на неправильном применении норм материального права и неверной оценке установленных судами фактов.
Как подчеркнул ВС, вопреки выводу окружного суда об отсутствии у субъекта РФ права на принятие закона, временно ограничивающего оборот земельных участков из земель сельхозназначения, региональный законодатель вправе определить срок начала приватизации таких земельных участков на территории Курской области. При этом Суд заметил, что установленный Законом № 104-ЗКО мораторий на приватизацию земель не лишает КФХ «Медвежье» возможности продолжать использовать спорный земельный участок на праве аренды.
Суд отклонил доводы представителей КФХ о том, что с 13 ноября 2024 г. вступают в силу изменения в ст. 4, 7 Закона № 104-ЗКО об исключении из общего правила моратория на приватизацию земель сельхозназначения для добросовестных арендаторов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. Действие норм материального права во времени подчиняется правилам п. 1 ст. 4 ГК РФ, а внесенным в ст. 4, 7 Закона № 104-ЗКО изменениям обратная сила не придана, поэтому они не могут быть применены к спорным правоотношениям. При этом в данном случае при внесении изменений в Закон № 104-ЗКО истец вправе приобрести земельный участок в собственность при соблюдении условий, предусмотренных действующим законодательством, уточнил Суд. Указанная правовая позиция изложена в Определении ВС от 6 марта 2023 г. № 310-ЭС22-22518.
Таким образом, Верховный Суд указал, что у суда округа не было предусмотренных ст. 287 АПК РФ оснований для отмены законных и обоснованных судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а потому он отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина считает, что исковое заявление КФХ «Медвежье», исходя из обстоятельств дела и приведенных норм, было составлено неточно, перспективы сохранения механизма защиты прав и интересов первоначального истца в этой части нет. «По сути, ВС РФ просто разъяснил в этом деле уже давно существующие нормы и поставил всё на свои места. В противном случае нарушалась бы логика законодателя в части нюансов приватизации таких земельных участков», – отметила Татьяна Саяпина.
Как полагает адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина, ВС в очередной раз попытался поставить точку в вопросе приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Она подчеркнула, что судебная практика по поводу возможности субъектов самостоятельно устанавливать мораторий на выкуп участков из сельхозземель неоднократно менялась. Так, в 2018 г. ВС «засилил» судебный акт АС Центрального округа, в соответствии с которым принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота участков из сельхозземель, не допускается (Определение от 15 июня 2018 г. № 310-ЭС18-8400). Но с 2022 г. позиция Верховного Суда изменилась на прямо противоположную: Суд установил, что определение момента начала приватизации земельных участков сельхозназначения относится исключительно к полномочиям субъекта РФ, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением такими участками, учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия (Определение от 6 марта 2023 г. № 310-ЭС22-22518).
«Рассматриваемый судебный акт в этом случае исключением не является и продолжает применять сформировавшийся в 2022 г. подход, в связи с чем вывод ВС РФ о том, что положения Закона субъекта РФ в части установления даты начала приватизации земельных участков не направлены на введение дополнительных правил и ограничений оборота земельных участков из земель сельхозназначения, перечень которых содержится в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК, является закономерным», – подчеркнула адвокат.
