Сейчас из-за высоких ставок по кредитам и отмены массовой льготной ипотеки падает спрос на квартиры, при этом и девелоперы сокращают число предложений и даже начинают меньше строить, отметили эксперты. Так, объем новых проектов по сравнению с 2024 годом сократится на 27–38%, при этом около 70% введенных в эксплуатацию квадратных метров всё еще находится на балансе девелоперов. О том, приведет ли сложившаяся ситуация к полноценному кризису на рынке жилья, — в материале «Известий».
На сколько просел рынок
Ввод жилья в эксплуатацию резко упал в конце 2024 года в России, следует из отчета ЦБ о региональной экономике, с которым ознакомились «Известия». В декабре этот показатель в целом по стране снизился сразу на 13,3%.
Ситуация на рынке значительно различается по регионам. Банк России собирает данные по своим семи главным управлениям в разных частях страны. Сильнее всего ввод жилья в декабре сократился на юге России — сразу на 23,1%. На северо-западе немногим меньше — на 22,6%, а в центральной части — на 14,9%. Меньше всего показатель снизился на Урале (лишь на 2,2%).
Ранее, в октябре, в целом по России отмечалось небольшое сокращение объемов ввода жилья, но оно было незначительным — на 2,6%. А до этого весь год этот показатель увеличивался. Причем в январе 2024-го и в декабре 2023-го рост превышал 30%. Однако в июле ЦБ начал резко повышать ключевую ставку, в октябре — до рекордных 21%. Из-за этого спрос на ипотеку сильно сократился. Кроме того, в июле власти значительно ужесточили условия по льготным программам.
В России перестали выдавать ипотеку на новостройки под 8%, которую запустили еще в 2020 году, а также установили ограничения для получения семейной. Теперь оформить эту программу могут семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.
В 2024 году произошло больше переносов сроков сдачи многоквартирных домов на будущие периоды, чем в предыдущие годы, напомнил «Известиям» руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
— Это связано со спадом спроса, снижением темпов наполнения эскроу-счетов на фоне растущей строительной инфляции, — пояснил он. — Прошлогодний рост мог быть связан с рядом принятых в конце 2023 года решений по регистрации ранее возведенных построек, в том числе в рамках дачной амнистии. В 2024 году этот процесс шел ровнее, без явных пиков в распределении показателей.
Снижение темпов ввода жилья подтвердил «Известиям» и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». Текущие объемы обеспечены проектами, запущенными еще в 2020–2022 годах, когда спрос был высоким, а доступная ипотека стимулировала активное строительство, отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
В 2025 году объем новых проектов жилищного строительства значительно сократится, прогнозируют аналитики «Дом.РФ». По оценке госкомпании, объем новых проектов по сравнению с 2024 годом сократится на 27−38%, с 48 до 30−35 млн кв. м.
При этом в высокобюджетном сегменте падение темпов ввода не наблюдается. Напротив, в 2024 году на московский рынок вышли 11 проектов, что сопоставимо с результатами 2023 года, сказал руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий. А количество сделок в этом сегменте выросло примерно на 40%.
Почему упали темпы строительства
Сокращение в первую очередь связано с риском роста долговой нагрузки застройщиков из-за дорогого проектного финансирования — девелоперы в нынешних условиях не уверены в выполнении необходимых планов продаж для снижения ставок в рамках этого механизма строительства, полагает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
— Второй фактор — большие инфляционные риски, не все финансовые модели способны их выдержать и обеспечить достаточную рентабельность строительства, — отметил эксперт. — Ажиотажный спрос и рост цен последних лет сильно ослабили финансовую эффективность у части застройщиков: отсутствие бережливого производства, управления закупками, чрезмерные затраты на маркетинг и рекламу.
Еще один важный фактор, как отметил Ильдар Хусаинов, в этих условиях на строительном рынке появились крупные и динамично растущие игроки, которые забирают всё большую долю, и другим застройщикам становится всё сложнее конкурировать с ними.
Гендиректор федеральной девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин добавил, что многие застройщики делают совместные коллаборации, более крупные компании выкупают мелких — всё это коррекция стратегий и вывода на рынок новых проектов.
— Кроме того, рост цен на квартиры в массовом сегменте не догоняет увеличение себестоимости строительства, — отметил он. — И если крупные застройщики с собственной производственной базой и большим земельным банком еще как-то за счет объемов нивелируют этот фактор, то средним и малым это делать всё сложнее, поскольку это требует в том числе изменения подходов к строительству, «осушение» себестоимости, в том числе за счет применения модульных решений.
В связи с высокой ключевой ставкой спрос на новостройки снизился и продолжит свое снижение, если Банк России не смягчит денежно-кредитную политику, добавила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.
Высокие темпы сдачи жилья ранее объяснялись желанием успеть сдать ЖК до завершения срока действия льготной ипотеки, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— И это далеко не все проблемы, — подчеркнул он. — Так, объем нераспроданного жилья составил 76,9 млн кв. м по итогам первых девяти месяцев 2024 года. То есть порядка 70% введенного в эксплуатацию жилья всё еще находится на балансе девелоперов.
Продажи падали на протяжении всего второго полугодия 2024 года и по итогам декабря выдача ипотеки обвалилась на 73% в годовом выражении по количеству кредитов, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
— И на 69% год к году по их объемам, — сказал он.
Что ждет рынок недвижимости
В 2025 году эксперты ожидают снижения объемов продаж жилья в России примерно на 20–30% на фоне эффекта высокой базы первого полугодия прошлого года, когда был повышенный ажиотаж в преддверии завершения действия множества льготных программ с 1 июля. А также из-за ужесточения требований к заемщикам по ипотечным займам, считает Владимир Чернов. Причем в первую очередь это касается увеличения первоначального взноса по ипотеке с 15 до 30–50%.
— Именно на этом фоне я и прогнозирую продолжение снижения объемов ввода жилья примерно на 10% в месяц, — сказал он.
К такому выводу пришли и аналитики «Дом.РФ». В госкомпании отметили, что у застройщиков сформирован задел по продажам, который позволит им гарантированно завершить проекты, ввод которых запланирован на 2025 год. Однако из-за слабого спроса на жилье девелоперы сократят запуск новостроек. В результате с 2027 года ввод жилья в эксплуатацию может упасть.
Там отметили, что средняя ключевая ставка в 2025 году составит 20%. А номинальные цены на первичное жилье будут расти на уровне инфляции, при этом в реальном выражении цены почти не изменятся.
В течение 2025 года застройщики, чтобы продолжать работу, будут вынуждены сбывать невостребованные квартиры — возможно, с дисконтом или с выгодным для покупателя предложением рассрочки, полагает Валерий Тумин. Впрочем, инструменты продаж всё менее доступны из-за введения с января 2025 года ипотечного стандарта. Так, закрылась возможность ипотечного кешбэка, этот инструмент был крайне популярным.
По мнению директора по продажам «Главстрой» Алексея Гусева, на фоне роста рисков и падения спроса пик сокращения строительства придется на 2026–2027 годы и может составить еще 20–40%.
Но сокращение ввода нового жилья в эксплуатацию потенциально может привести к недостатку предложений на рынке новостроек через несколько лет, добавила Екатерина Сташкова. Именно к 2027 году ожидается снижение ставки ЦБ до комфортных значений, об этом ранее заявил сам регулятор. И это, полагает эксперт, повлечет возобновление спроса на ипотеку, а недостаток предложения может подстегнуть новый виток роста цен на жилье.
