На конференции «Новые стандарты девелопмента: как изменилась градостроительная политика Ростовской области» власти региона ответили на ключевые вопросы общественности и застройщиков о том, как будет происходить процедура согласования проектов и каким будет комплексное развитие территорий для Ростовской области.
Как сообщил первый заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев, теперь ключевыми структурами новой политики в области девелопмента являются градостроительный совет и комиссия по вопросам градостроительной деятельности. При этом совет – это коллегиальный орган, который никаким образом не принимает решений о строительстве или выдаче каких-либо документов.
«Градсовет принимает основные решения, которые касаются принципов и направлений развития, проектов градоформирующих комплексов, имеющих стратегическое значение и влияющих на архитектурное восприятие облика территории», – уточнил Вифлянцев, добавив, что в его состав входят общественники, ученые, архитекторы и представители власти. «Его задачи более фундаментальные и стратегические», – уточнил первый замминистра.
Более детальные вопросы будет рассматривать комиссия по градостроительной деятельности, которая была создана в апреле 2025 г. при правительстве Ростовской области. Именно этот орган будет отвечать и за проекты, реализующиеся в рамках комплексного развития территорий (КРТ). В рамках комиссии проекты будут рассматриваться по критериям обеспеченности социальной инфраструктуры, этот вопрос сейчас стоит достаточно остро.
Как добавил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития – главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов, совет создавался без привязки к переданным градостроительным полномочиям, его задача улучшить архитектурный облик значимых проектов, а также обозначить стратегические направления в рамках развития территорий.
«Все процедуры, которые существовали ранее, просто перешли на уровень правительства области с такими же жесткими сроками», – отметил Алексеев-Малахов. Он добавил, что Ростов-на-Дону – первый в регионе муниципалитет, который провел работу по установлению механизма по согласованию архитектурного облика. «Они первые, кто стал это делать, ввели этот механизм, мы его перехватили и внедряем на уровень правительства», – подчеркнул главный архитектор.
Подход к развитию Левого берега Дона остается неизменным – это не площадка для масштабного строительства, а зона комплексного развития города.
«Застройка Левого берега будет развиваться именно в тех островных заданных границах, которые есть сейчас по генплану. Никто не рассматривает расширение этой застройки», – прокомментировал Алексеев-Малахов.
Колоссальный объем работы
Основные сложности с необеспеченностью социальной инфраструктурой, построенного и строящегося жилья, наблюдаются в Ростове. Как отметили участники конференции, колоссальный разрыв, в обеспеченности школами, садиками, дорожными подъездами стал одной из причин передачи градостроительных полномочий региону. На его устранение потребуются годы. Один из механизмов для этого КРТ.
Как обратил внимание присутствующих заместитель генерального директора «Региональной корпорации развития» Игорь Далаксакуашвили, в основе КРТ всегда лежит договор между органами власти, муниципалитетом и застройщиком. При этом не каждый инвестор сможет обеспечить проект всеми объектами социнфраструктуры самостоятельно.
«Это расчетные вещи, и все они должны лечь в договор. Начинать проект нужно с проработки финансово-экономической модели, но в ее рамках всегда нужно смотреть, что может одна сторона, а что другая. Это позволит с одной стороны не перегрузить проект, а с другой – не тратить бюджетные деньги на то, что может спокойно сделать застройщик», – отметил Далаксакуашвили.
Он также добавил, что КРТ должен стать не только инструментом для освоения новых территорий, но и для реновации промышленных участков и застроенных малоценным жильем территорий.
«Эти вопросы прорабатываются. Сегодня мы анализируем, что там происходит с ошибками, кадастрами, с правами и с объектами, которых уже не существует. Это колоссальный объем работы , но заниматься этим надо», – сказал заместитель генерального директора «Региональной корпорации развития».
Заместитель главы администрации города Ростова-на-Дону по строительству и архитектуре Андрей Дикун отметил, что КРТ по-прежнему актуальный инструмент для города. В настоящее время власти Ростова определили четыре пилотных проекта комплексного развития застроенных территорий после детального анализа 11 потенциальных площадок. «Для Ростова-на-Дону, как и для других крупных российских городов, наибольший интерес и актуальность приобретает такой вид КРТ, как развитие жилой застройки», – отметил он.
Как добавил Игорь Далаксакуашвили, преимущества в реализации проектов КРТ, конечно, есть у крупных проектов. Для небольших жилищных комплексов прорабатываются разные варианты их обеспечения необходимой социальной инфраструктурой, в том числе, аккумулирование взносов и кооперация между участниками рынка. Пока эти возможности только обсуждаются.
Мнения застройщиков
Как прокомментировали, присутствовавшие на конференции застройщики, в настоящее время новая градостроительная политика не вызывает вопросов. По словам, директора по развитию ГК «ССК» Евгении Шишковой, открытый прямой диалог с властью дает плоды в кратчайшие сроки. В мае группа компаний подала первую заявку по проекту КРТ после того, как в декабре прошлого года в агломерации была приостановлена выдача разрешений на строительство. Речь идет о 50 га в Аксайском районе области.
«У нас есть большой проект, мы его представили на градостроительном совете, нам были даны рекомендации по архитектурному облику, потому что это въездная группа в город со стороны Москвы. Мы взяли это в работу, нам были даны разумные, здравые замечания», – прокомментировала Шишкова.
Директор проекта «Столицыно», ГК «Точно» Олег Михайловский также отметил положительные впечатления от нововведений в градостроительной политике. «У нас открытый диалог и, как сказали коллеги, это очень здорово, формируются понятные правила», – сказал Михайловский. В настоящее время компания реализует проект площадью около 40 га и, по словам Михайловского, сейчас обсуждает с властью как его улучшить, в том числе архитектурно.
Директор кластера «Юг» ГК «Самолет» Дмитрий Яценко отметил, что с точки зрения экспертизы федерального застройщика, Ростовская область не стала передовой в изменении стандартов девелопмента.
«Много городов-миллионников уже идут по этому пути, объединяя системный контроль в рамках градостроительной политики. Решение, безусловно, положительное. Для многих застройщиков оно вышло неожиданным, хотелось бы иметь переходной период, но видимо, так сложились обстоятельства», – сказал Яценко. Игрок рынка добавил, что теперь важно соблюсти экономический баланс между государственным взаимодействием и частным, потому что любой девелоперский проект это не только про градостроительство и создание среды, но и про заработок инвестора.
Основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин, прокомментировал, что инициативы новой власти и рынка сегодня совпадают. «Тот продукт, который создавался в регионе, в период когда продавалась любая недвижимость, сегодня почти не востребован, эти времена ушли. Сейчас совсем другая рыночная модель и, соответственно, другой подход», – отметил эксперт.
Коммерческий директор ГК «Югстрой» Владимир Халаджиев также подчеркнул, что сегодня как никогда необходимо соблюдать баланс интересов власти, общественности и бизнеса.
«Нужно чаще собираться и формировать открытый диалог, чтобы баланс интересов соблюдался. Я рад, что мы идем в этом направлении. Если говорить про нашу компанию, мы перешли сейчас в антикризисный процесс во всех направлениях из-за общей экономической ситуации, и власть сейчас помогает преодолеть эти трудности», – сказал Халаджиев.
