По мнению одной из экспертов «АГ», ВС РФ разъяснил важный и актуальный аспект того, как должна определяться арендная плата, когда в договоре аренды здания отсутствует условие о плате за земельный участок, занятый этой недвижимостью. Другая заметила, что сам факт постановки земельного участка на госкадастровый учет еще не свидетельствует о том, что землепользователь использует его площадь в полном объеме. Третий полагает, что теперь органам публичной власти станет значительно сложнее доначислять арендную плату «задним числом», опираясь лишь на кадастровые границы участка.
24 июня Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС25-1444 по делу № А56-38909/2023, в котором напомнил порядок формирования арендных платежей за здания и участки под ними.
В начале марта 2020 г. администрация муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» сдала в аренду ИП Константину Бабошину здание бани для эксплуатации по прямому назначению и предоставления бытовых услуг населению сроком на три года. Право аренды предпринимателя на эту недвижимость было зарегистрировано в ЕГРН. По условиям договора, размер арендной платы был существенным условием, он определялся протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 31 января 2020 г. и составил 92 тыс. руб. в год. Здание бани было расположено на муниципальном земельном участке площадью 0,9 га, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет 14 октября 2010 г. с видом разрешенного использования «для обслуживания здания бани».
После окончания срока аренды администрация уведомила предпринимателя о том, что он был землепользователем указанного участка и дополнительно к арендной плате за здание бани обязан оплатить фактическое пользование им, и направила расчет платы за землю, определив ее размер исходя из площади всего участка. Поскольку плата не поступила, администрация подала иск о взыскании с Константина Бабошина 5,2 млн руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период аренды бани, а также 351 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 6 марта 2023 г. с дальнейшим их начислением по дату фактического исполнения основного обязательства.
Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что факт использования ответчиком спорного участка подтверждается нахождением на нем недвижимости, арендуемой ответчиком. Как указала первая инстанция, Константин Бабошин, владея объектом недвижимости, в силу закона является фактическим землепользователем, а арендная плата за пользование участком земли или его частью под баней арендодателем не взималась, поскольку такой участок не был предметом договора. При этом отсутствуют правовые основания для безвозмездного пользования этим участком у арендатора.
Суд добавил, что собственник земельного участка в период действия заключенного с ИП договора аренды здания бани не мог рационально использовать и вовлекать в гражданский оборот указанный участок в целом либо в его части. Кроме того, в рамках дела № А56-28918/2023 ответчик просил обязать администрацию заключить с ним ДКП здания бани и спорного земельного участка на условиях, изложенных в заявлении о приватизации. Апелляция и кассация поддержали такое судебное решение.
Изучив кассационную жалобу Константина Бабошина, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что в отсутствие в договоре аренды здания условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование участком, на котором расположена недвижимость и который необходим для ее использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ согласованная сторонами договора арендная плата включает плату за пользование как недвижимостью, так и земельным участком под ней.
Как пояснил ВС, в этом деле для решения вопроса о наличии у истца права требовать с предпринимателя взыскания платы за пользование указанным в иске земельным участком нужно проанализировать условия аукционной документации и договора аренды здания, а также установить, предполагались ли помимо арендной платы за здание, являвшейся предметом аукциона, взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположено это здание, либо обязанность арендатора заключить договор аренды участка. Между тем нижестоящие суды, указав, что с момента возникновения права аренды на расположенное на спорном земельном участке здание бани у ИП возникла обязанность вносить плату за фактическое пользование землей, не учли соответствующие нормы гражданского законодательства, не исследовали и не дали оценку аукционной документации, как и условиям договора аренды здания.
При решении вопроса о наличии у кассатора обязанности помимо внесения арендной платы, определенной договором аренды, вносить плату за пользование земельным участком под зданием нужно также учитывать, что установление в качестве начальной цены годового размера арендной платы за право пользования имуществом, определенного на основе отчета оценщика от 19 декабря 2019 г., в котором прямо не отражена стоимость пользования участком земли, само по себе не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование спорным участком. Если по условиям аукционной документации и договора аренды здания или строения на арендатора возложена обязанность вносить плату за пользование землей, но при этом в этих документах не указана площадь участка, передаваемого в пользование, суду стоит исследовать вопрос о площади участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.
Как счел ВС, администрация в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представила в материалы дела каких-либо доказательств, подтверждающих использование ответчиком спорного земельного участка. Предприниматель в возражениях на иск и при рассмотрении спора в судах трех инстанций утверждал о том, что с учетом условий аукциона и договора аренды плата за пользование землей входит в состав арендной платы за здание. Кроме того, он ссылался на использование только той части спорного участка, которая занята зданием бани и нужна для его использования. ИП также отмечал, что весь участок им в хозяйственной деятельности не использовался, доказательств иного не представлено. «Однако суды не исследовали вопросы о том, какая площадь земельного участка занята арендуемым зданием и необходима для его использования, осуществлял ли предприниматель фактическое использование участка большей площади, чем необходимо для эксплуатации арендуемого здания; имеются ли в связи с этим основания для удовлетворения требований администрации в указанном в иске размере», – отмечено в определении.
Как подчеркнул Верховный Суд, сам по себе факт постановки в 2010 г. на кадастровый учет спорного участка с видом разрешенного использования «для обслуживания здания бани» не подтверждает необходимость использования его площади в 0,9 га для эксплуатации здания площадью 146,9 кв. м. Кроме того, условиями имеющегося в материалах дела договора аренды здания бани, заключенного администрацией в 2016 г. с иным арендатором, было предусмотрено предоставление в пользование арендатора части спорного участка земли площадью, необходимой для эксплуатации бани, в размере лишь 169 кв. м. При этом обращение ИП с заявлением о выкупе арендуемого нежилого здания бани площадью 146,9 кв. м и земельного участка площадью 0,9 га само по себе не свидетельствует об использовании им всего участка этой площади.
Кроме того, как следует из материалов дела, истец соответствующим постановлением от 20 июня 2023 г. № 384 разделил спорный участок на два самостоятельных участка: один с видом разрешенного использования «для бытового обслуживания», занятый арендованной предпринимателем недвижимостью, а другой с видом разрешенного использования «под магазины», не занятый какими-либо объектами. Это обстоятельство опровергает вывод судов о том, что администрация не могла рационально использовать и вовлекать в гражданский оборот часть спорного участка. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что ВС РФ разъяснил важный и актуальный аспект того, как должна определяться арендная плата, когда здание передается по договору аренды, в котором отсутствует условие о плате за земельный участок, занятый этой недвижимостью. «Суд констатировал, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы. Таким образом, в отсутствие в договоре аренды условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием, в силу п. 2 ст. 654 ГК согласованная сторонами договора арендная плата включает плату за пользование как объектом недвижимости, так и земельным участком под ним», – заметила она.
Эксперт обратила внимание на указание Верховного Суда на то, что при решении вопроса о наличии у арендатора здания обязанности помимо внесения арендной платы вносить плату за пользование земельным участком под зданием необходимо также учитывать особенности заключения договора аренды: было ли согласовано условие о внесении дополнительной платы за участок; в случае отсутствия таких согласований допплата начисляться не должна. «На сегодняшний день сформулирована модель разрешения данного вопроса, при которой суды, в основном ссылаясь на платность пользования землей, дополнительно к арендной плате за здание взыскивают плату за пользование участком. ВС указал, что необходимо дифференцировать случаи, при которых это возможно: например, если имеется расчет арендной платы за здание, в котором не учтена такая плата, однако при заключении договора в конкурсной аукционной документации содержится условие об обязанности арендатора вносить плату за землю, то есть сторонами согласовано условие о внесении дополнительной платы за землю. При этом при расчете платы за землю подлежит установлению площадь земельного участка, занятого зданием, необходимая для его использования, если имеются возражения арендатора, подтвержденные соответствующими доказательствами, об использовании им только здания, а не всего земельного участка. Думаю, что с учетом указанных выводов ВС будет формироваться дальнейшая судебная практика», – полагает Светлана Немчинова.
Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова полагает, что ВС РФ высказал две важные позиции. «Во-первых, если стороны не согласовали отдельное обязательство по оплате арендных платежей за землю, позиционируется, что указанные платежи входят в состав арендной платы, выставляемой за арендуемое помещение. Указанный тезис следует из ст. 654 ГК РФ, согласно которой по общему правилу плата за пользование землей включена в размер арендной платы за пользование объектом недвижимости. При этом арендатор объекта вправе осуществлять пользование земельным участком либо его частью, в границах которого расположен объект, без самостоятельного договора аренды в силу закона в период договора аренды на здание или помещение в нем. Именно поэтому очень важно проанализировать условия заключенного между публичным субъектом и частным арендатором договора аренды, а также аукционную документацию, предшествующую указанному договору. Если в данных документах отсутствует ссылка на самостоятельное обязательство об оплате арендных платежей за землю, позиционируется, что арендный платеж включен в состав размера арендной платы, установленной на торгах, то есть арендной платы за объект недвижимости. Следовательно, какие-либо дополнительные обязательства по внесению платежей за землю у арендатора здания отсутствуют», – пояснила она.
Во-вторых, указала эксперт, если будет установлено, что земельный платеж не входит в состав арендной платы за объект, например об этом имелось специальное упоминание в аукционной документации, и отсутствует самостоятельный договор аренды на земельный участок, то правомерно ставится вопрос об оценке соразмерности площади земли, необходимой для эксплуатации здания. «Как правило, в подобных судебных делах указанная площадь устанавливается путем проведения судебной экспертизы, и здесь очень важно учесть имеющиеся региональные нормы градостроительного проектирования, требования СНИПов, СанПинов, оценить устоявшееся землепользование. Таким образом, сам факт постановки земельного участка на госкадастровый учет еще не свидетельствует о том, что землепользователь использует его площадь в полном объеме», – заключила Анна Жолобова.
По мнению адвоката, партнера юридической компании a.t.Legal Андрея Торянникова, Верховный Суд обоснованно напомнил, что по умолчанию арендная плата за здание уже включает плату за землю под ним. «Следовательно, муниципалитет должен был сначала доказать, что стороны – и в аукционной документации, и в самом договоре – прямо предусмотрели отдельный платеж за участок либо обязанность арендатора заключить самостоятельный договор аренды земли. Ни одного такого условного “разрыва” нижестоящие инстанции не исследовали, что и привело к отмене их судебных актов. Ключевая проблема, на которую указывает ВС, заключается в смещении фокуса: вместо того чтобы проверять, действительно ли землепользование выходило за пределы площади, необходимой для эксплуатации бани, суды механически применили кадастровую площадь всего участка и посчитали “неосновательное обогащение”. ВС требует вернуться к фактам: определить, какую именно часть земли фактически использовал арендатор и была ли она включена в согласованную цену», – заметил он.
Для практики, по мнению эксперта, это разъяснение ВС важно по двум причинам. «Во-первых, органам публичной власти станет значительно сложнее “доначислять” арендную плату “задним числом”, опираясь лишь на кадастровые границы участка: теперь им придется доказывать наличие особого условия договора или реальное использование земли сверх минимально необходимого периметра. Во-вторых, арендаторы получили сильный аргумент в спорах об “излишних” платежах: если в договоре не указано иное, считается, что земля уже “сидит’ в арендной плате за строение. Рекомендация бизнесу проста: при заключении краткосрочных договоров аренды зданий внимательно фиксируйте, входит ли плата за землю в общую арендную ставку и какова площадь участка, “приказанная” к использованию. Это минимизирует риск ретроспективных исков о неосновательном обогащении и позволит точнее просчитывать операционные расходы еще на этапе тендера или аукциона», – заключил Андрей Торянников.
