О порядке изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд по новым правилам

Новый порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд

С 1 апреля 2015 г. в действующее законодательство были внесены изменения, установившие, по существу, новый порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Данные изменения были внесены в Земельный кодекс PФ (далее - ЗК РФ) и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) Федеральным закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь в ст. 279 ГК РФ прямо прописаны последствия изъятия земельного участка. Так, в пункте 2 указанной статьи прямо закрепляется правило, в cooтветствии с которым в результате изъятия земельного участка осуществляются:

•  прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
•  прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного  наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Сама процедура изъятия также подверглась значительным изменениям, в т. ч. более подробной регламентации. Такую процедуру можно условно разде­лить на несколько этапов. Не все эти этапы в зависимости от конкретной ситуа­ции будут иметь место, но тем не менее общий алгоритм изъятия можно условно разделить на шесть этапов.

Первый этап

Первый этап связан с возникновением оснований для изъятия земельных участков.

Изъятие происходит для государственных и муниципальных нужд в связи с необходимостью размещения объектов, соответственно, федерального, регио­нального или местного значения на основании решения уполномоченного органа. Нововведением действующего законодательства является правило, согласно ко­торому соответствующее решение об изъятии может быть принято на основании ходатайства, поданного в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления следующими организациями:

• являющимися субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов ре­гионального значения;
• уполномоченными в соответствии с нормативными правовыми актами Россий­ской Федерации, субъектов РФ, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашения­ми либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обе­спечения которой в соответствии со ст. 49 ЗК РФ осуществляется изъятие земель­ного участка для государственных или муниципальных нужд;
• являющимися недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в т. ч. осуществляемых за счет средств недропользователей.

Перечень таких организаций определен постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд». С ходатайством об изъятии вправе обратиться также государственный орган в случае, например, изъятия земельного участка для строительства, реконструкции объекта федерального значения или объекта регионально­го значения, строительство которых планируется полностью или частично за счет бюджетных средств бюджетной системы Российской Федерации, госу­дарственное унитарное предприятие, государственное учреждение в случаях изъятия земельного участка для размещения объекта федерального значения или объекта регионального значения, предусмотренных адресной инвести­ционной программой.

Судьба ходатайства должна быть разрешена в тридцатидневный срок. При этом уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправ­ления в указанный срок, в зависимости от соблюдения заявителем требуемых для изъятия участка условий, принимает решение либо о направлении запроса в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, в целях выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию или из земельных участков которых образуются земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд и которым принадлежат расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, либо об отказе в удовлетворении ходатайства об изъятии.

Второй этап

Второй этап связан с выявлением лиц, являющихся правообладателями земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципалы нужд, а также их уведомлением.

Согласно ст. 56.5 ЗК РФ в случае получения из органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации об  отсутствии сведений о зарегистрированных правах на земельный участок уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления не менее чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обязаны:

• запросить сведения об имеющихся правах на земельные участки в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков;
• обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в информационной телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• обеспечить размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков, которое должно содержать сведения об изъятии, на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования.

Заинтересованные лица (собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, собственники располо­женных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, лица, которым такие объекты недвижимого имущества принадлежат на иных правах) могут подать соответствующие заявления об учете их прав в течение шестидесяти дней с момента опубликования информации. Основная цель данных действий -информирование уполномоченных органов о своих правах на основании представ­ленных правоустанавливающих документов, а также сообщении действительных контактов для связи.

Третий этап

Третий этап связан непосредственно с принятием решения об изъятии.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган должен опубликовать его по месту нахождения изымаемых земельных участков в порядке, установленном для опубликования муниципальных норма­тивных актов, а также разместить на своем официальном сайте.

Кроме того, копии решения об изъятии должны быть направлены правооб­ладателям изымаемых участков и расположенных на соответствующих участках объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). Копия решения об изъятии направ­ляется письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости.

В случае если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат рас­положенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений.

Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме.

При отсутствии каких бы то ни было адресов, отправка уведомлений не про­исходит.

Необходимо отметить, что в редакции ЗК РФ, действовавшей до 1 апреля 2015 г., возможность изъятия земельного участка напрямую увязывалась с уве­домлением правообладателя. Изъять участок можно было не ранее чем через год после уведомления. Теперь, в связи с отменой этой гарантии, можно говорить о том, что введена так называемая презумпция осведомленности правооблада­теля о планируемом изъятии земельного участка, а срок, являвшийся важной гарантией соблюдения прав правообладателей, оказался урезанным в шесть раз.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

В случае если права на земельный участок были зарегистрированы, решение подлежит регистрации в ЕГРП, что напрямую следует из положений п. 6.1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ). Данное решение может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня, когда правообладателю стало известно о принятии такого решения. 

Четвертый этап

Четвертый этап связан с определением размера возмещения в связи с изъ- ятием земельного участка.

Статьей 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении размера возмеще­ния при изъятии земельного участка для государственных или муниципальньх  нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право соб­ственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в т. ч. упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государствен ных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имуще­ство включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или му­ниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

ЗК РФ устанавливает основные правила определения размера возмеще­ния за изымаемый земельный участок. В соответствии с ними рыночная стои­мость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъ­ятии земельного участка.

Альтернативой денежному возмещению является предоставление право­обладателю иного участка и (или) объекта недвижимости. Такая альтернатива может быть использована только при наличии согласия лица, у которого изыма­ется земельный участок.

Пятый этап

Пятым этапом является направление правообладателю соглашения об изъ­ятии с последующим его заключением. Соглашение об изъятии недвижи­мости для государственных или муниципальных нужд содержит следующую информацию:

• наименования лиц, являющихся сторонами соглашения об изъятии недвижимости;
• кадастровые номера земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, или в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства их условные номера, присвоенные в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ, а при отсутствии условных номеров иное описание этих зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства;
• цель изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;
• реквизиты решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• указание прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости;
• срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости;
• размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости;
• указание на сооружения (в т. ч. сооружения, строительство которых не завершено), изъятие которых в соответствии с решением об изъятии не осуществляется, а также право, на котором собственник такого сооружения или лицо, которому такое сооружение принадлежит на иных правах, вправе использовать подлежащий изъятию земельный участок;
• указание на сервитуты, которые установлены в отношении земельного участка, подлежащего изъятию, и в соответствии с решением об изъятии подлежат сохранению.

К такому соглашению применяются правила ГК РФ, регламентирующие вопросы купли-продажи, если предполагается денежная компенсация, либо мены, если выбран альтернативный способ компенсации - предоставление взамен изымаемого равноценного земельного участка либо объекта недвижимости.

Порядок заключения соглашения подробно расписан в ст. 56.10 ЗК РФ. В частности, проект соглашения направляется по известному адресу правообладателя. В качестве подтверждения получения проекта рассматривается не только, собственно, фактическое получение письма адресатом, но и факт его возврата отправителю в соответствии с требованиями Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи».

При этом действующее законодательство не предполагает обязанности уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления рассматривать предлагаемые изменения к соглашению, в случае если таковые заявлены. Они могут быть рассмотрены и учтены, но только в общем гражданско-правовом порядке согласования условий договора, а не как императивная обязанность органов публичной власти. 

 Шестой этап

В случае отказа от подписания соглашения, каковым является и фактическое бездействие, можно говорить о начале шестого этапа изъятия земельной участка, а именно о его принудительном изъятии.

Если правообладатель не представил подписанное соглашение об изъятии в течение 90 дней со дня получения проекта, то уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном изъятии участка и (или) расположении на нем объектов недвижимости.

Соответствующее требование может быть предъявлено в суд в течение трех лет с момента принятия решения об изъятии.

Обоснованные возражения относительно предъявленных требований могут быть заявлены правообладателем в рамках встречного иска.

Вступившее в законную силу решение суда об изъятии является основание» для наступления правовых последствий, аналогичных последствиям, указанным в ст. 279 ГК РФ, наступающим в случае принятия решения об изъятии.

По материалам журнала "Практика муниципального управления"