Вопросы финансирования капитального ремонта МКД

Каков минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома?

Согласно ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги включены взносы на капитальный ремонт (КР) общего имущества в многоквартирном доме (МКД).

Исходя из смысла ч. 8.2 ст. 13, ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на КР устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ и в соответствии с Методическими рекомен­дациями Минрегиона России.

При этом за собственниками сохраняется право принять ре­шение об установлении взноса на КР в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Факторами, влияющими на определение минимального раз­мера взноса на КР общего имущества в доме, являются:

• занимаемая общая площадь помещения МКД, принадлежа­щего собственнику такого помещения; тип и этажность дома;
• стоимость проведения КР отдельных элементов строитель­ных конструкций и инженерных систем МКД;
• нормативные сроки эффективной эксплуатации строитель­ных конструкций и инженерных систем до проведения оче­редного КР (нормативные межремонтные сроки);
• планируемый срок реализации региональной программы КР, а также перечень работ по КР МКД.

Размер взноса на КР МКД может быть дифференцирован в за­висимости от муниципального образования, в котором располо­жен этот МКД.

Согласно Методическим рекомендациям Минрегиона России, утв. приказом от 10.07.2013 № 288, при установлении субъектом РФ минимального размера взноса необходимо учитывать общую по­требность в средствах на финансирование работ и услуг по КР общего имущества, доступность расходов на КР для граждан, а также достаточность финансовых средств исходя из планируе-мых мер финансовой поддержки бюджетов всех уровней на реа­лизацию региональной программы.

Кто обязан осуществлять взносы на КР МКД?

Обязанность нести расходы на КР общего имущества МКД возложена на собственников помещений МКД (ст. 158 ЖК РФ).

По общему правилу, закрепленному ч. 1 ст. 169, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по внесению взносов на КР общего имущества МКД лежит на всех собственниках помещений в доме.

Законодательство содержит некоторые исключения из этого правила.

Так, взносы на КР не выплачиваются собственниками, если:

• МКД признан аварийным и подлежащим сносу. Порядок признания МКД таковым установлен постановлением Пра­вительства РФ от 28.01.2006 № 47;
• земельный участок и МКД, расположенный на этом участке, изымаются для государственных или муниципальных нужд. В этом случае необходимо решение органа государственной власти или местного самоуправления на изъятие недвижи­мости.

Кроме того, оплата взносов может осуществляться не в полном объеме, с зачетом предыдущих расходов собственников на КР, если до наступления срока, установленного региональной про­граммой КР, собственники обеспечили выполнение отдельных видов работ, предусмотренных указанной программой. В данном случае предполагается, что часть работ выполнена за счет соб­ственников, без использования бюджетных средств. Средства в размере, равном стоимости работ, но не выше предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на буду­щий период обязательств по уплате взносов на КР собственни­ками помещений.

Когда возникает обязанность по внесению взносов на КР общего имущества МКД?

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на КР МКД распространяется на собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость. Право собственности на помещение МКД напрямую зависит от государ­ственной регистрации и возникает с момента внесения соответ­ствующей записи в государственный реестр (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом необходимо обратить внимание на то, что даты до­говора купли-продажи (приватизации, дарения и пр.) помещения и внесения записи о праве собственности в государственный реестр прав могут не совпадать.

Итак, как только право собственности на помещение в доме за конкретным собственником зарегистрировано, возникла обя­занность по несению расходов на КР.

Однако, если ремонт дома финансируется за счет региональной программы КР, оплачивать определенные взносы на КР собственни­ки начинают лишь по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была офици­ально опубликована утвержденная региональная программа КР, в которую включен МКД. Субъектом РФ может быть установлен более ранний срок для начала внесения взносов на КР (ст. 169 ЖК РФ).

Имеют ли право собственники помещений МКД оплачивать взносы на КР общего имущества в повышенном размере?

В соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта РФ устанавливается минимальный размер взноса на КР МКД в зависимости от различных факторов: типа и этажности дома, стоимости проведения КР отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного КР и др.

Вместе с тем законодатель предоставляет собственникам право установить взносы на КР в размере, превышающем мини­мальный размер взноса, установленный субъектом РФ.

Частью 4 ст. 169 ЖК РФ предложены источники, из которых денежные средства могут направляться на формирование фонда КР (ФКР) в счет исполнения обязанности собственников помеще­ний МКД по уплате взносов на КР.

К таким источникам отнесены доходы:

• от передачи в пользование объектов общего имущества МКД. Для этого необходимо решение собственников поме­щений в доме;
• от хозяйственной деятельности ТСЖ. Для этого необходимо решение членов ТСЖ.

Как определяется размер предельной стоимости услуг и работ по КР общего имущества МКД?

Частью 4 ст. 190 ЖК РФ определено, что размер предельной стоимости услуг и работ по КР общего имущества МКД опреде­ляется нормативным правовым актом субъекта РФ.

Размер предельной стоимости услуг и работ по КР может быть оплачен региональным оператором только за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взноса на КР, и только за те работы и услуги, которые поименованы в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, т. е.:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-,газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лиф­товых шахт;
• ремонт крыши, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• утепление и ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт фундамента МКД;
• другие виды работ и услуг, установленные нормативным правовым актом субъекта РФ.

Любое превышение предельной стоимости услуг и работ по КР, а также оплата услуг и работ, которые не указаны в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, оплачиваются за счет средств собственников помещений МКД.

Кто может быть владельцем специального счета, на котором формируется ФКР?

Данный вопрос регламентирован ст. 175 ЖК РФ, согласно которой владельцем специального счета могут быть:

• ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное соб­ственниками помещений в одном или нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30. Данные дома должны быть расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержа­щимися в государственном кадастре недвижимости до­кументами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, дру­гие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
• ЖК или СПК, осуществляющие управление МКД.

При этом собственники помещений МКД могут выбрать в ка­честве владельца специального счета регионального оператора (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ), который создается субъектом РФ в организа­ционно-правовой форме фонда. Основанием для этого является решение общего собрания собственников.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с нор­мами Гражданского и Жилищного кодексов.

Могут ли собственники изменить способ формирования ФКР общего имущества МКД?

В любое время собственники помещений МКД могут изменить способ формирования ФКР. Основанием для этого является ре­шение общего собрания собственников.

Согласно ч. 4 ст. 173 ЖК РФ решение собственников жилья об изменении способа формирования ФКР должно быть направлено владельцу специального счета или региональному оператору в течение пяти рабочих дней с даты его принятия.

Статьей 173 ЖК РФ установлены сроки вступления в силу реше­ний собственников об изменении способа формирования ФКР:

• решение о прекращении формирования ФКР на счете ре­гионального оператора и формировании ФКР на специальном счете вступает в силу через два года после направления такого решения региональному оператору. Субъект РФ может установить меньший срок вступления в силу решения собственников. Регио­нальный оператор обязан перечислить средства ФКР на спе­циальный счет в течение пяти дней после вступления в силу решения собственников;
• решение о прекращении формирования ФКР на специальном счете и формировании ФКР на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления такого ре­шения владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства ФКР на счет регионального оператора в течение пяти дней после вступления в силу решения собственников.

Следует обратить внимание на важный нюанс: изменение способа формирования ФКР допускается только тогда, когда полностью погашена задолженность по кредитам и займам, если они предоставлялись на проведение КР МКД.

Может ли собственник потребовать возврата денежных средств со специального счета, внесенных им на оплату взноса на КР?

Вопрос возврата денежных средств, направленных на оплату взносов на КР, волнует многих собственников. Особенно актуален этот вопрос для тех, кто переезжает с одной квартиры на другую. Обычно собственник не понимает, почему он должен оплачивать взносы в новом доме, если он уже вносил их по прежнему месту жительства. Здесь и встает вопрос о возврате денежных средств.

Вместе с тем в Жилищном кодексе четко прописано, что соб­ственник помещения МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (ч. 5 ст. 36.1).

Обусловлено это тем, что право собственника помещения МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (ч. 3 ст. 36.1 ЖК РФ).

Иными словами, при приобретении в собственность помеще­ния МКД к новому собственнику переходит доля в праве на де­нежные средства, находящиеся на специальном счете. Ведь пре­дыдущий собственник помещения осуществлял взносы на КР.

Единственное исключение, при котором оплаченные взносы на КР могут быть возвращены собственникам, установлено ст. 174 ЖКРФ.

Так, если принято решение об изъятии земельного участка под домом и помещений МКД для государственных и муници­пальных нужд, средства ФКР распределяются между собственни­ками помещений в доме пропорционально размеру уплаченных ими и предшествующими собственниками взносов на КР дома.

Как осуществляется оплата непредвиденных расходов на ремонт общего имущества МКД?

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны перечень работ и услуг по содержа­нию общего имущества МКД, а также порядок изменения такого перечня.

Что делать собственникам и управляющей организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК), если при обслуживании МКД возникли непредвиденные затраты на ремонт общего имущества?

К указанной ситуации необходимо заранее подготовиться. Для этого можно произвести следующие действия:

• если домом управляет ТСЖ, то согласно п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ вправе принять решение о формировании резерва на капитальный и текущий ремонт общего имущества и порядке его использования;
• в целях обеспечения оплаты непредвиденных работ и услуг по ремонту общего имущества МКД собственникам не запрещено принять на общем собрании решение о формировании резерва на непредвиденные расходы (текущий и капитальный ремонты). Средства такого резерва будут расходоваться управляющей ор­ганизацией только по целевому назначению - на оплату непред­виденных расходов;
• в договоре управления предусмотреть возможность перерас­пределения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имуще­ства МКД при возникновении непредвиденных ситуаций (например, ремонт в результате аварий). При этом необходимо указать, что при перераспределении услуг и работ размер платы за ЖКУ для потре­бителей не изменится, а запланированные ранее работы и услуги будут выполнены более экономичными способами (с использовани­ем более дешевых материалов) либо в последующих периодах;
• в договоре управления предусмотреть оплату проведения непредвиденных работ и услуг в качестве цели расходования сложившейся экономии у управляющей организации при выпол­нении работ и услуг по содержанию дома;
• в договоре управления предусмотреть возможность опла­ты непредвиденных работ и услуг за счет мероприятий (работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества), которые запланированы к выполнению в будущих периодах.

Не стоит забывать, что бремя по содержанию общего имуще­ства МКД несет собственник такого имущества. Поэтому при воз­никновении непредвиденных затрат по текущему и КР МКД, кото­рые управляющая организация не могла предвидеть и предотвра­тить при обычной степени заботливости и предусмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, суд может обязать собственников помещений компенсировать понесенные управ­ляющей организацией расходы на непредвиденные работы (по­становление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

При этом управляющая организация обязана осуществлять аварийно-диспетчерское обслуживание, в частности путем за­ключения договора на оказание услуг с организацией, осущест­вляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслужива­нию (п. 9 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416).

Аварийно-диспетчерская служба обязана осуществлять по­вседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых ин­женерных систем МКД и обеспечивать:

• незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри МКД;
• устранение аварийных повреждений внутридомовых инже­нерных систем холодного и горячего водоснабжения, водо­отведения и внутридомовых систем отопления и электро­снабжения.

Облагается ли налогом на прибыль резерв на проведение КР МКД, формируемый ТСЖ (ЖК, ЖСК)?

Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ отчисления на формирование резерва на проведение КР общего имущества, которые произво­дятся ТСЖ (ЖК, ЖСК), являются целевыми и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Пунктом 2 ст. 324 НК РФ установлено, что налогоплательщик, образующий резерв предстоящих расходов на ремонт, рассчиты­вает отчисления в такой резерв, исходя из совокупной стоимости основных средств, рассчитанной в соответствии с порядком, установленным данным пунктом, и нормативов отчислений, ут­верждаемых налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения.

Совокупная стоимость основных средств определяется как сумма первоначальной стоимости всех амортизируемых основных средств, введенных в эксплуатацию по состоянию на начало на­логового периода, в котором образуется резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств.

При определении нормативов отчислений в резерв предстоя­щих расходов на ремонт основных средств налогоплательщик обязан определить предельную сумму отчислений в резерв пред­стоящих расходов на ремонт основных средств, исходя из пери­одичности осуществления ремонта объекта основных средств, частоты замены элементов основных средств (в частности, узлов, деталей, конструкций) и сметной стоимости указанного ремонта. При этом предельная сумма резерва предстоящих расходов на указанный ремонт не может превышать среднюю величину фак­тических расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года.

Как разъясняет Минфин России в письме от 30.09.2010 № 03-03-05/213, общее имущество МКД является общей долевой соб­ственностью членов товарищества, не принадлежит ТСЖ (ЖК, ЖСК) на праве собственности и в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ не признается амортизируемым имуществом.

Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК) не может применять в полном объеме положения ст. 324 НК РФ, регламентирующие порядок формирования резерва на ремонт основных средств. Положения ст. 324 НК РФ применяются ТСЖ (ЖК, ЖСК) в той мере, в которой это возможно с учетом особенностей правового статуса общего имущества членов ТСЖ (ЖК, ЖСК).

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ решает вопрос о формировании резерва на ремонт общего имущества. ТСЖ, образующие указанный резерв, в целях примене­ния подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ должны соблюдать положения п. 2 ст. 324 НК РФ в части определения предельной суммы отчислений в резерв, которая не может превышать среднюю величину факти­ческих расходов на ремонт, сложившуюся за последние три года.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"