— В ближайшие годы продолжится устойчивый рост доли индивидуального жилищного строительства. Но по большинству параметров достичь в ИЖС такого уровня цивилизованности, который сложился в МКД, будет затруднительно. Важная тема — управление общим имуществом. Оказалось, что за последнее время в этом моменте ничего не произошло, хотя проблема требует безотлагательных решений.
Увеличение доли и объемов ИЖС может быть связано с проблемами на рынке МКД. По мнению экономистов, индивидуальное жилищное строительство играет роль товарозаменителя, субститута. Люди хотели бы купить квартиру в многоквартирном доме, но в силу ряда причин (например, не устраивает высокая монопольная цена) начинают смотреть в сторону индивидуального домостроения. Второй момент. Доля именно ИЖС, то есть самостроя, тоже может в ряде случаев расти, но стратегически понятно, что будущее — за профессиональными застройщиками и появлением ИЖС в тех пропорциях, которые сложились в развитых странах. У ИЖС как самостроя есть своя ниша. Во многих странах это ниша уникальных продуктов, а массовый сегмент — это все-таки профессиональные девелоперы. Третий момент. Доля ИЖС растет не только на территориях вокруг средних и малых городов, но и на территориях крупнейших городских агломераций. Доля линии приближается уже к 40%. Это территории довольно плотного, компактного расселения, на которых вопрос о будущем совместном пользовании, содержании, управлении построенными объектами ИЖС стоит гораздо более остро.
Еще в конце 2021 года Конституционный суд принял постановление о регулировании имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой. Это интересное, глубокое постановление, но и юридический казус. Если КС пишет — признать несоответствующими существующей Конституции такие-то нормы таких-то законов, то они перестают действовать мгновенно. А когда КС написал рекомендацию — в кратчайшие сроки внести изменения в действующее законодательство, но сроков не установил, никаких обязательств для федерального законодательства в части конкретных сроков не возникает. А проблема справедливого баланса интересов, прав и обязанностей очень острая.
Какие основные проблемы сложились на рынке ИЖС? В первую очередь это переход к малоэтажным жилым комплексам на этапе управления, эксплуатации. Вырисовывается как минимум два дискуссионных вопроса — взаимоотношения товариществ индивидуальных застройщиков и товариществ собственников недвижимости. Как, в какой момент одно переходит в другое? Сегодня об этом написано крайне непонятно, противоречиво и непрозрачно.
Важный момент — отставание ИЖС на качественном уровне. Мы сможем его ликвидировать, когда будут достигнуты стандарты социальной инфраструктуры, хотя бы примерно соответствующие территориям многоквартирной многоэтажной жилой застройки. В транспортной инфраструктуре, если речь идет о больших массивах освоения территории в режиме малоэтажного жилищного строительства, проблема будет еще более острая. Если не гарантировать территориям нормальные нормативы обслуживания общественным транспортом, то это один сегмент спроса. А если гарантировать, то совершенно другой уровень плотности улично-дорожной сети, который нам еще даже не снился в самых передовых территориях.
