А если на каком-то этапе договоренность с девелопером нарушается, здание становится незаконным. Так, например, произошло с 440-квартирным домом в Геленджике — здесь люди оказались на улице, несмотря на оформленную в новом жилище прописку. Что делать в таких случаях и как на улицах наших городов появляются самострои, выяснили «Известия».
Сам построил
Сегодня не менее 10 млн кв. м жилья в России имеют статус самовольной постройки — более 1 млн семей находятся «в подвешенном состоянии» и могут в любой момент лишиться квартир, купленных в таких домах. Как рассказали «Известиям» в ВЦНСП, большинство таких зданий возводится без получения разрешения на строительство — на землях, предназначенных для частных домов. В числе самых проблемных субъектов можно назвать Краснодарский край, Крым и Дагестан, отметил руководитель центра Александр Моор.
Как рассказал «Известиям» источник, знакомый с ситуацией, нередко городские власти в некоторых регионах закрывают глаза на незаконное строительство, поскольку получают от застройщиков деньги — примерно 10% от стоимости дома. В дальнейшем компания обращается в суд, чтобы он признал объект законным на основании экспертизы, подтверждающей безопасность постройки (соответствие градостроительным нормам). Местные власти, получившие вознаграждение, против не выступают. Как утверждает собеседник редакции, большая часть (80–90%) многоквартирных домов на побережье Краснодарского края и в крупных городах субъекта была введена в эксплуатацию по решению судов.
«Известия» направили запросы в упомянутые экспертами регионы, но на момент публикации ответов получено не было.
— Когда я приехала покупать квартиру в Геленджик, то обратилась к риелторам. Мне сказали, что в Краснодарском крае нет домов, которые строят по 214-ФЗ. Они продаются по договорам о намерении, затем суды признают такие дома законными, после чего покупатели получают жилье в собственность, — рассказала «Известиям» Людмила, купившая в 2011 году квартиру в Геленджике по адресу улица Красногвардейская, дом 79.
По словам источника «Известий», если на каком-то этапе договоренность застройщика с властью нарушается, дом могут признать самостроем, подлежащим сносу. По сути, из десяти самовольных построек одна-две в итоге признаются незаконными, сказал он.
В 339-ФЗ от 2018 года была закреплена возможность региональных властей принимать решения о сносе таких построек или приведении их в соответствие с необходимыми параметрами. Кроме того, в том же году в Градостроительном кодексе РФ появилась глава 64 «Снос объектов капитального строительства», которая уточняет круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки и порядок действий в таком случае.
— Тогда полномочия выявлять и бороться с самостроями получили органы государственного строительного надзора в регионах. После каждый субъект самостоятельно формировал политику решения проблемы. Например, в Подмосковье от нее избавиться удалось, — рассказал министр правительства Московской области по государственному надзору в строительстве Артур Гарибян.
Однако, как говорится в материалах Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации РФ (есть у «Известий»), «новации законодательного регулирования не позволили в полной мере решить проблемы», связанные с самовольными постройками. В проблемных субъектах сегодня крайне актуален вопрос помощи покупателям квартир в домах, признанных самостроями, поскольку закон не предполагает компенсаций при сносе здания.
В Генпрокуратуре РФ «Известиям» сообщили, что надзорное ведомство ориентирует нижестоящих прокуроров на тщательное изучение вопросов, связанных со сносом самостроев, и особое внимание уделяется соблюдению прав граждан, пострадавших от незаконных действий застройщиков и связанных с ними должностных лиц.
Если суды уже приняли решения о сносе, прокуроры принимают меры для возмещения ущерба пострадавшим и привлечения всех виновных лиц к ответственности, вплоть до уголовной, рассказали там. Когда речь идет о нарушении прав многодетных семей, сирот, инвалидов, пожилых людей и других социально незащищенных категорий граждан, а также дольщиков, Генпрокуратура берет их под особый контроль. А если здание не представляет опасности для жизни, то в приоритете его легализация, подчеркнули в надзорном ведомстве.
До конца 2021 года Генпрокуратурой запланировано рассмотрение проблемы самовольного строительства на заседании при межведомственной рабочей группе по противодействию преступлениям в сфере экономики, сообщили «Известиям» в ведомстве.
Пути легализации
Вопросами защиты прав граждан, покупающих квартиры в новостройках, в России занимается Фонд защиты прав дольщиков. Долгое время он не имел возможности помогать пострадавшим покупателям жилья в самостроях, рассказали «Известиям» в организации. Но в апреле 2021-го был утвержден список условий, при одновременном соблюдении которых фонд может финансировать мероприятия «по восстановлению прав дольщиков по общим правилам», даже если застройщик не является юрлицом, не имеет прав на земельный участок и разрешения на строительство. Например, согласно таким условиям, участок, на котором стоит дом, должен иметь вид разрешенного использования под строительство жилья.
— Права граждан по объектам, к которым неприменимы механизмы фонда, могут быть восстановлены субъектом самостоятельно с применением региональных механизмов, — добавили в фонде.
Так, Московская область пошла по пути большей легализации, чем сноса, если объект не представляет собой опасности для жизни, сказал Артур Гарибян. В числе основных задач подмосковных властей было вовлечь эти постройки в налоговый оборот (большая их часть была не жилыми домами, а торговыми центрами), отметил он.
— Для усиления контроля и купирования незаконного строительства на ранних стадиях мы внедрили мобильное приложение для граждан, с помощью которого можно выявить статус строящегося здания, и если оно незаконное, сообщить о нем оперативно надзорным органам, — рассказал Артур Гарибян.
Система принесла свои плоды: до этого многие граждане были недовольны незаконными стройками рядом со своими домами, отметил он.
Были в Московской области и примеры жилых самостроев. По словам члена Союза юристов Москвы Владимира Сазонова, например, около 10 лет назад некий Вадим Паламарчук совместно с подельниками, представляясь застройщиком, предлагал гражданам приобрести в ближнем Подмосковье квартиры по договорам купли-продажи или инвестирования по крайне низкой цене — от 600 тыс. до 1,5 млн рублей. Желающих находилось огромное количество, Паламарчук же на полученные средства покупал для строительства земельные участки с разрешением использования под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ), рассказал юрист.
Как решить проблемы обманутых дольщиков и жителей аварийного и ветхого жилья
— После было немало судебных разбирательств. Сегодня все дома, которые были признаны самостроями, в судебном порядке по банкротству Паламарчука как застройщика с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приобретают иной статус. Люди, проживающие в них, получают свидетельства на право собственности, -- сказал Владимир Сазонов, который ведет эти дела.
«Известия» направили запрос в правительство Подмосковья. Ситуация в Московской области кардинально отличалась от проблемы юга России, поскольку там самовольно преимущественно возводили именно жилые многоквартирные дома, тогда как в Подмосковье было больше ТЦ, подчеркнул Артур Гарибян.
Так, на побережье Краснодарского края расширяться практически некуда, места под строительство крайне мало, а спрос на квартиры высок — поэтому там и распространено возведение многоквартирных домов на не предназначенных для этого землях под ИЖС, сказал Александр Моор.
Как пояснил председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, по правилам между двух- и трехэтажными строениями должно быть 15 м, 20 м — между четырехэтажными, 25 м — между домами в пять этажей, и 45 м — между строениями выше девяти этажей.
Однако, как выяснили «Известия», в Геленджике, к примеру, немало домов выше трех этажей стоят буквально впритык к другим зданиям.
ВЦНСП уже создал реестр самостроев, которые не легализованы, сообщил Александр Моор. На сегодня выявлено более 40 тыс. таких объектов, подлежащих сносу, добавил он.
— Наша главная задача — придать государственный статус реестру. Для этого необходимо принять соответствующий закон и выбрать государственную площадку, на которой он будет базироваться. Мы прорабатываем сейчас такую возможность с федеральными органами власти, — рассказал Александр Моор.
История одного дома
Как выяснили «Известия», в реестр самостроев ВЦНСП входит и 14-этажный дом на 440 квартир, который пока еще стоит почти на берегу Черного моря в Геленджике по адресу: улица Красногвардейская, дом 79. Его история началась в 2008 году, когда между Росимуществом по Краснодарскому краю и ООО «Арком-Центр» в лице Павла Попандопуло был заключен договор аренды земельного участка площадью 3873 кв. м с разрешенным видом использования «для размещения лабораторного корпуса», рассказал «Известиям» Виктор, один из покупателей квартир в злополучном доме.
По данным СПАРК, в 2008 году Павел Попандопуло был гендиректором «Арком-Центр», затем эту должность занял Павел Логинов. В 2015 году компания была ликвидирована по решению Федеральной налоговой службы (ФНС).
В 2013-м Геленджикский городской суд вынес решение о сносе здания, но в следующем году апелляционная инстанция Краснодарского краевого суда удовлетворила встречный иск застройщика и признала за ним право собственности на все жилые помещения в доме, рассказал Владимир Сазонов, защищавший права одного из пострадавших.
— Решение вступило в законную силу, до 2016 года шло строительство дома практически до полного завершения, в нем были проданы почти все квартиры, многими покупателями зарегистрированы права собственности на них, — вспоминает эксперт.
В числе покупателей есть те, кто приобрел квартиры по договорам о намерении до 2014-го, и те, кто после — уже основываясь на решении суда о легализации дома. Последние предоставили «Известиям» документы, которые были у них на руках на момент покупки, среди них — список самовольных объектов Геленджика от администрации города, в котором этот дом не числился, а также выписки из Росреестра о полной правомерности этого дома. Эти покупатели после сделки получили свидетельства о госрегистрации права собственности и прописку.
— Но в 2015 году застройщик что-то не поделил с бывшим мэром Геленджика — по слухам, глава города просил подарить ему один этаж в доме, но девелопер отказался. Тогда началась новая судебная тяжба о незаконности постройки, разбирательства длились несколько лет, — говорят пострадавшие.
В 2018 году было вынесено решение о сносе дома за счет собственников квартир и аннулировании записей о регистрации недвижимости в ЕГРН, сказал Владимир Сазонов.
Так, граждане, купившие жилье в легальном доме, лишились квартир, притом что для многих из них это было единственное жилье.
Как сообщили «Известиям» в МВД Краснодарского края, расследование уголовного дела в отношении застройщика было закончено весной 2020 года. По данным следствия, обвиняемые привлекли в качестве инвестиций денежные средства более 250 жителей Краснодарского края и других регионов России под видом строительства многоквартирного дома. Следователем наложен арест на имущество обвиняемых на сумму свыше 800 млн рублей.
— Однако ни один из пострадавших не получил компенсацию ущерба, в администрации Геленджика нам уже полтора года обещают передать квартиры в доме, который должны законно построить в новом микрорайоне. Наш дом, который имел несколько экспертиз, подтверждающих его безопасность, сейчас постепенно разбирают, а новый микрорайон строить не начали, — рассказал пострадавший Виктор.
Амнистия самостроев
Созданный ВЦНСП реестр включает множество похожих самостроев. По словам адвоката Евгении Филипповой, сегодня в судах находятся сотни исковых заявлений о сносе самовольных построек, в том числе многоквартирных домов. Фактически после вступления судебного акта в законную силу о сносе семьи, в том числе с детьми, и пенсионеры остаются на улице. И пока уберечь граждан от покупки спорного жилья не могут ни предупреждения юристов, ни общедоступная информация о таких случаях в интернете, сетует адвокат.
После того как реестр получит госстатус, можно будет заняться легализацией безопасных домов, сказал Александр Моор. Нужно будет проверить безопасность каждого объекта, соответствие документов на здание нормам и правилам. Затем список безопасных объектов следует одномоментно легализовать, считает он.
Не исключено, что в начале действительно необходимо ввести общероссийскую амнистию на самострои наподобие дачной, чтобы узаконить те дома, которые соответствуют нормам, считает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Но амнистия должна быть четко ограниченной по сроку, после чего отношение государства к самостроям должно стать бескомпромиссным, добавил он. Если вспомнить историю с торговыми самостроями в Москве, пока власти не заняли четкую позицию и не стали реализовывать комплекс последовательных мер, проблема не решалась, отметил Сергей Зайцев.
В Минстрое «Известиям» сказали, что действующие нормы законодательства направлены на защиту прав добросовестных застройщиков и покупателей жилья для исключения злоупотреблений при принятии решений о сносе самовольной постройки.
