Об изменениях жилищного законодательства в 2024 году

1.В соответствии с данными изменениями, председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Решение общего собрания собственников должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) и содержать:

5. перечень споров, связанных с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета МКД вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений;
5. перечень процессуальных действий, которые председатель совета МКД вправе совершать от имени собственников помещений в данном МКД.

Рекомендуем дополнительно смотреть:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

«Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (пункты 1, 4 статьи 185 ГК РФ, статья 53 ГПК РФ, статья 61 АПК РФ).»

С 1 января 2024 года вступили в силу следующие изменения, внесенные в действующее законодательство Федеральным законом от 31.07.2023 №389-ФЗ:

5. часть 1 и часть 2 статьи 420 Налогового кодекса РФ:

Объект обложения страховыми взносами для плательщиков (организации и ИП- абз 2 и 3 пп. 1 п.1 ст.419 НК РФ, физические лица- ч.2 ст. 420 НК РФ)- выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию:

1)в рамках трудовых отношений (в том числе вознаграждения в пользу членов совета МКД, включая председателя совета МКД, избранных собственниками помещений в МКД в соответствии с положениями ЖК РФ, начисляемые управляющей организацией на основе решения общего собрания собственников);

1.1.по гражданско- правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказания услуг.

5. Часть 7 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ:

Председатель совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью совета МКД и подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Рекомендуем дополнительно смотреть:

Письмо ФНС России от 16.11.2023 №ЗГ-3-11/14923 «Об НДФЛ и страховых взносах вознаграждения председателю и членам совета МКД»

Письмо Минфина России от 10.11.2023 № 03-15-05/107294 «О предложении по освобождению от обложения страховыми взносами сумм вознаграждения, выплачиваемого УО председателю совета МКД»

В соответствии с Федеральным законом  от 19.12.2023 №602 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»:

Статья 170 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 5.2., в соответствии с которой обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в региональную программу капитального ремонта указанных в настоящей части изменений. С даты возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещений, расположенных в указанной части многоквартирного дома, уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии с решением об определении способа формирования фонда капитального ремонта, принятым и реализованным собственниками помещений в таком многоквартирном доме до даты ввода в эксплуатацию указанной части многоквартирного дома, если после этой даты собственниками помещений в таком многоквартирном доме не принято иное решение.

В соответствии с частью 2 статьи 6.2 Закона Хабаровского края от 24.07.2013 № 296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края», обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения краевой программы и включенном в краевую программу при ее актуализации, возникает по истечении трех лет с даты включения данного многоквартирного дома в краевую программу.

Уточнен порядок проведения капитального ремонта и технического обследования МКД.

С 1 сентября 2024 года вступают в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом  от 27.11.2023 № 561-ФЗ:П.1.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ

«К компетенции общего собрания собственниковотносится принятие решения о проведении обследования тех. состояния МКД за счет средств собственников, об определении порядка информирования собственников о результатах проведенного технического обследования и о порядке направления результатов ТО в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ»

 В соответствии с ч.1 статьи 456 ЖК РОФ кворум- не менее 2/3 голосов.

5. Статья 167 Жилищного кодекса РФ предусматривает:

- техническое обследование (ТО) может быть проведено за счет средств субъекта Р.Ф., если соответствующие средства предусмотрены закона субъекта Р.Ф. о бюджете субъекта РФ;

-результаты ТО являются основанием доя внесения изменений в региональную программу, а том числе для переноса капитального ремонта на более поздний срок;

-изменения в региональную программу капитального ремонта- не реже чем 1 раз в год.

5. Часть 6.1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ:

В случае проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в целях восстановления технического состояния этого многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается без проведения общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

С 23 декабря 2023 года вступили в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 12.12.2023 № 593-ФЗ:

5. Согласно п. 4.4. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Р.Ф., принятие решения о заключении собственниками помещений в МКД от своего имени договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению С ТКО с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО и об определении даты заключения соответствующих договоров относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Согласно п. 1 ч. 7 статьи 157.2 Жилищного кодекса Р.Ф., если решением общего собрания собственников МКД дата заключения прямых договоров не определена, то они считаются заключенными по истечении 90 дней со дня получения ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по ТКО копий решений и протокола общего собрания собственников в МКД по вопросу заключения прямых договоров, направленных заказным письмом или врученных под роспись.
5. Согласно ч. 7.1 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение прямого договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, если иное не установлено нормами Жилищного кодекса РФ  Изменение и (или) расторжение прямого договора возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном МКД.

С 01 июля 2024 года вступают в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 19.12.2023 № 602-ФЗ:

5. Согласно ч.20 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, комиссионное вознаграждение за перечисление платы за ЖКУ, пеней физическими лицами, которые нуждаются в социальной поддержке и перечень категорий которых устанавливается Правительством РФ, не взимается, если иное не предусмотрено федеральным законом.
5. Согласно ч.3 статьи 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности», кредитная организация не имеет права взимать комиссию.
5. Согласно ч. 4 статьи 18 Федерального закона от 17.07.1999 № 176- ФЗ «О почтовой связи», при приеме платы за ЖКУ, пеней организациями федеральной почтовой связи положение ч. 20 статьи 155 ЖК РФ не применяется.
5. Согласно ч. 22 статьи 4 Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», платежный агент (субагент), за исключением организаций федеральной почтовой связи, не имеет права взимать вознаграждение.
6. Согласно ч. 11.1 статьи 14 Федерального закона от 27.06.2011 № 161-ФЗ «О национальной платежной системе», банковский платежный агент (субагент), за исключением организаций федеральной почтовой связи, не имеет права взимать вознаграждение….

С 01 апреля 2024 года вступают в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 19.12.2023 № 608-ФЗ, уточняющие процедуру перевода жилого помещения в нежилое и обратно:

Части 7 и 9 статьи 23  Жилищного кодекса РФ

1. Если для перевода не требуется:

• переустройства, и (или)
• перепланировки, и (или)
• иных работ, то документ, подтверждающей принятие решения о переводе является основанием

До внесения изменений: Использование помещения в качестве жилого или нежилого подтверждается окончанием перевода

После внесения изменений: Для внесения изменений в ЕГРН.

Перевод окончен- со дня внесения изменений в ЕГРН о назначении помещения

2. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органов, осуществляющим перевод.

До внесения изменений: Орган направляет акт в ЕГРН.

Акт подтверждает окончание перевода, основание для использования помещения.

После внесения изменений: Заявитель подает уведомление о завершении работ в орган, по месту нахождения переводимого помещения либо через МФЦ.

При перепланировке прилагается технический план помещения.

Срок утверждения акта- не более 30 дней со дня получения уведомления.

Перевод окончен со дня внесения изменений в ЕГРН:

• о назначении помещения:
• о границах и (или) площади и назначении такого помещения (при перепланировке).

Часть 2 статьи 25  Жилищного кодекса РФ

1. Перепланировка помещения- это

До внесения изменений: Изменение его конфигурации, требующая внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме

После внесения изменений: Изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 Жилищного кодекса РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.

Статья 28  Жилищного кодекса РФ

До внесения изменений: Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

После внесения изменений: 1.По завершении переустройства и (или) перепланировки заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ.

В случае перепланировки прилагается технический план.

В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении указываются сведения об уплате заявителем госпошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2.Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии.

Срок утверждения акта- не более 30 дней со дня получения уведомления.

3.Переустройство считается завершённым со дня утверждения акта.

Перепланировка- со дня внесения изменений в ЕГРН и о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них.

С 01 сентября 2024 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 25.12.2023 № 662-ФЗ «О внесении изменений в статьи 193 и 195 Жилищного кодекса РФ» Ужесточаются лицензионные требования к управляющим организациям.

В новой редакции будут изложены пункты 3, 4, 6.2, 6.3 части 1 статьи 163 ЖК РФ, в соответствии с которыми лицензионными требованиями являются:

5. п.3 ч.1 ст.193 ЖК РФ - «отсутствие у должностного лица и (или) учредителя (участника) лицензиата, должностного лица и (или) учредителя (участника) соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;»;
5. п.4 ч.1 ст. 193 ЖК РФ – отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации:

-единоличного исполнительного органа лицензиата;

-учредителей лицензиата, лицензия которого аннулирована и доля в уставном капитале более 50%;

-учредителей лицензиата, доля в уставном капитале более 50%, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации.

Требования не применяются в отношении органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, осуществляющих функции и полномочия учредителя лицензиата, лицензия которого аннулирована.

5. П.6.2 ч.1 статьи 193 ЖК РФ – «не привлечение к административной ответственности лицензиата, соискателя лицензии за грубое нарушение лицензионных требований в течение трех лет, предшествующих дате получения лицензии, дате продления срока ее действия»;
5. П.6.3 ч.1 ст. 193 ЖК РФ – «отсутствие в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации о банкротстве юридического лица, которое осуществляло деятельность по управлению многоквартирными домами и должностными лицами и (или) учредителями которого являлись должностные лица и (или) учредители соискателя лицензии, в течение трех лет, предшествующих дате обращения за лицензией такого соискателя лицензии».

В соответствии с новой редакцией п.3 ч.1 ст. 195 ЖК РФ, сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся, в том числе в реестре. дисквалифицированных лиц.

Рекомендуем дополнительно смотреть:

Из судебной практики: Постановление Арбитражного Суда ДВО от 17.01.2024 по делу № А73-7573/2023

Суды признали незаконным отказ в продлении лицензии по следующим основаниям:

-на момент подачи заявления о продлении лицензии отсутствовали грубые нарушения лицензионных требований, предписание было исполнено;

-отказ негативно скажется не только на деятельности общества, но и затронет права неопределенного круга лиц, в частности граждан, проживающих в МКД, находящихся под управлением управляющей организации;

-отклонены доводы о том, что суд, возлагая обязанность по продлению срока лицензии, не принял во внимание, что управляющая организация, на момент рассмотрения спора, уже была выдана новая лицензия, в связи с чем, продление старой повлечёт наличие у управляющей организации двух действующих лицензий, что противоречит действующему законодательству. Данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требований, так как оспариваемое распоряжение на момент его издания не соответствовало требованиям закона и нарушало права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

С 1 сентября 2023 года вступили в силу положения Федерального закона от 18.03.2023 №71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О газоснабжении в РФ» и Жилищный кодекс РФ, а также Постановление Правительства РФ от 29.05.2023 № 859 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу подпункта "ж" пункта 4 изменений, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 2017 г. N 1091"

Внесены поправки:

5. В Федеральный закон от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении»:
5. В статью 157.3 Жилищного кодекса Р.Ф.;
5. В Правила пользования газом, утвержденные Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410;
5. В Правила поставки газа, утвержденные Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 N 549;
6. В минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Введен принцип – Один МКД- одна специализированная организация на ВДГО и ВКГО

Что необходимо сделать до  01 декабря 2023 года и до 01 января 2024 года

Согласно изменений, внесенных Федеральным законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ в статью 2 и 3 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» и Жилищный кодекс Российской Федерации»:

Необходимо договоры о ТО (техническом обслуживании) и Р ВДГО (ремонте внутридомового газового оборудования), ВКГО (внутриквартирного газового оборудования), заключенные со СО до 01.09.2023, а также договоры управления МКД, привести в соответствие с новыми требованиями:

5. Договоры о ТО ВДГО ЖД действуют до их прекращения или расторжения;
5. Договоры о ТО ВКГО в МКД действуют до их прекращения или расторжения, но не позднее 01.01.2024 года;
5. Договоры о ТО и Р ВДГО в МКД должны быть приведены в соответствие с ЖК РФ до 01.01.2024 года;
5. Договоры управления МКД и уставы ТСЖ, ЖСК, жилищных кооперативов должны быть приведены в соответствие с ЖК в течение 90 дней со дня вступления в силу Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ, то есть до 01.12.2023 года.

!!! Пролонгация указанных договоров не предусмотрена !!!

Договоры заключаются (ст.157.3 ЖК РФ):

5. Договор о ТО и Р ВДГО в МКД. В зависимости от способа управления заключается с УО, ТСЖ, ЖСК, а при непосредственном способе- с собственниками помещений в МКД.
5. Договор о ТО ВКГО с каждым собственником и нанимателем помещения в МКД, либо лицом, которое решением общего собрания собственников в МКД уполномочено от имени указанных собственников правом на заключение такого договора.
5. Договор о ТО ВДГО в жилом доме с собственником дома.

Договоры в письменной форме со сроком 3 года.

!!! Типовые формы договоров утверждены Приказом Минстроя России от 29.05.2023 № 388/пр !!!

Некоторые примеры судебной практики в сфере газоснабжения

1.Из постановления Арбитражного суда ДВО от 16.04.2018 по делу № А73-4513/2017:

- Запорное устройство, расположенное на газопроводе, проложенном по фасаду здания, и являющееся границей между газопроводом- вводом и сетью газопотребления, не входит в состав ВДГО в МКД

- Эксплуатационная ответственность ИКУ по вопросам обслуживания сетей газоснабжения МКД распространяется до места соединения с газораспределительной сетью.

- Запорный кран (отключающее устройство) – техническое устройство, отделяющее газопроводы внутридомового от внешнего распределительного, а также является приспособлением, с использованием которого осуществляется прекращение подачи газа к ВДГО. Его функциональное назначение состоит в предотвращении (при наличии законных оснований) подачи газа на такое оборудование.

За безопасную эксплуатацию наружного газопровода до границы раздела отвечает исполнитель по договору технического обслуживания- Газпром.

2.Из постановления Арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 23.05.2023 по делу № А75-2345/2022  (Определением ВС РФ от 11.08.2023 оставлено без изменения):

-Запорное устройство, расположенное на газопроводе, проложенном по фасаду здания, и являющееся границей между газопроводом- вводом и сетью газопотребления, не выходит в состав ВДГО в МКД (письмо Минрегиона РФ от 18.10.2013 № 19706-ВГ/11).

-Запорный кран (отключающее устройство) – техническое устройство, отделяющее магистральный или распределительный газопровод, эксплуатируемый ГРО, от эксплуатируемых потребителем сетей, а также является приспособлением, с использованием которого осуществляется или прекращается подача газа потребителю.

Отрезок сети газопровода от магистральной либо газораспределительной сети до запорного устройства носит в большей степени технический характер (п.5.1.7 СП 62.13330.2011, п.31 ПП РФ от 29.10.2010 № 870).

-Определение в качестве границы присоединяемого газопровода не места врезки в существующий газопровод, а места нахождения отключающих устройств соответствует общему смыслу законодательства, действующего в сфере газоснабжения. Это обусловлено необходимостью обеспечения безопасного использования и содержания газовых сетей и оборудования в процессе газоснабжения, транспортировки.

            3.Из решения ВС РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787 «Об отказе в признании недействующим абз. 1 п 5 Правил № 491»:

Первые отключающие устройства и запорно- регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки:

-являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций ГВС, ХВС, газоснабжения, а также безопасности помещений МКД. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно- технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений МКД;

-отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Факт их нахождения в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено общему имуществу в МКД, поскольку п.п.3 ч.1 ст. 36 ЖКРФ предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.